以資產水平申請按揭須知

銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭外，亦可根據客戶的資產值批出按揭。理論上，欠缺入息證明，但手持大額現金、不動產，仍然可獲銀行批出按揭，問題是計算上會較為複雜。

眾所周知，以收入計算按揭負擔能力，監管機構有清晰的指引，即一般人所熟知的「供款負擔比率」。而對於以資產淨值(資產值減負債)為支持而批出的按揭，原則上銀行的審批標準會要求借款人的資產淨值高於新造按揭物業的樓價。對於沒有其他物業在供的借款人來說，以資產證明申請按揭，成數上限是樓價六成。即購買市值1000萬元的物業，最多借600萬元。原則上，只要資產值高於1000萬元(支付首期400萬元後，資產值高於借款額)，銀行便可批出按揭。

由於監管機構對於計算資產的標準並沒有劃一的指引，個別銀行對於以資產證明申請按揭，會有不同的處理。

首先是不同的銀行對不同資產的估值會有不同，例如港元存款一般可以100%估值，外幣、股票、債券等，個別銀行會有不同的估值折扣，此類流動資產，有些銀行會要求存在於申請人戶口最少一個月才可計算為申請人資產，有一些銀行則會要求3個月。

假設某銀行規定外幣會以市值八折估價，即若某人有市值400萬港元的外幣，其估值會是320萬港元。銀行亦會要求申請人提供資料，證明已持有相關資產3個月。至於物業，如果是已供滿的現契樓，一般銀行會以市值的一半作為資產估值。如果物業尚未供滿，通常是以按市值一半再減按揭餘額作為資產值。例如樓價市值800萬元，未償還按揭貸款200萬元，此物業的資產淨值便是(800萬元除2減200萬元)即200萬元。但要留意，由於申請人已有一個物業按揭，再以資產申請第二個物業按揭，此時可獲的銀行按揭成數上限便只有50%。

另外一個常見的問題，如果業主手持一個已供滿的物業，而又沒有其他資產，可否以資產證明條件，為同一個物業申請按揭套現？

市場上有個別銀行的確有此安排，但標準各有不同，例如持有一個已無按揭的現契樓，市值1000萬元，在沒有入息證明，只以資產審計的情況下，個別銀行可為此物業提供樓價25%的按揭。

最後要留意，以資產水平申請按揭，雖然說「原則上」銀行只看資產淨值是否高於借款額去審批按揭。但部分銀行仍然會有額外的要求，例如流動資產足以應付最少6個月的按揭還款，才會批出按揭。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁