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專家評論 | 2024-03-20 08:30

王美鳳

購多層樓收租人士留意二套房按揭計法

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政府在最新預算案回應市場聲音為樓市落實撤辣,為不同需求的潛在買家降低入市門檻,有利樓市鬆綁復常,有助樓市流轉量恢復健康水平。

放寬後買樓印花稅全面撤辣,所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD),置業人士一律只需繳交基本從價印花稅(AVD),稅率為100元至物業成交價4.25%,除了本地首置人士、工商舖及車位買家,鬆綁後亦包括買多層樓人士、先買後賣換樓人士、內地及海外人士、公司名義買家亦一律可享相同物業買賣印花稅率,配合金管局進一步放寬樓按措施,有助樓市復常重拾動力呈多元發展。

當中,除了自用物業按揭成數進一步提高,樓價3000萬元或以下的按揭成數上限提高至七成外,非自用物業的按揭成數亦由五成提高至六成。換句話說,買多層樓收租人士的入市門檻即時降低,包括減低置業印花稅及按揭首期。樓價已由高位下跌逾兩成多,而年內息率有機會逐步回落;加上近月定存息率開始下跌但租金回報率上升,相信可吸引一些潛在買家有意趁低吸納收租物業;然而,由於是次按揭放寬並未包括非自用物業的供款佔入息比率(Debt servicing ratio(DSR)),以及二套房按揭的收緊措施,故此購買多層樓人士需留意有關供款及審批要求,以下用例子說明。

若買家現時未有按揭在身,準備買一個連租約物業作收租之用,由於物業屬於非自用性質,現時可造按揭成數由五成提升至高達六成,至於按揭供款審批方面,由於壓力測試已暫停實施,他毋須再進行供款壓力測試,但需符合既有的供款佔入息比率(DSR)要求,對於非自用物業,DSR上限維持40%,不同於自用物業的DSR上限50%。

然而,若買家現時已有按揭在身,例如買家已持有自住物業並正在供樓,準備買多層價值600萬元的單位作收租。首先,他所需要支付的置業印花稅已由放寬前樓價7.5%降低至2.25%,印花稅開支由45萬元減至13.5萬元,節省31.5萬元;至於按揭成數,雖然上述指非自用物業按揭成數高達六成,但由於已有按揭在身人士再申請按揭便屬於二套房按揭,在既有準則下,按揭成數需下調不少於一成,故此買家的可造按揭成數高達五成,而非六成;買家在首期預算方面需考慮這點。至於以上提及的按揭供款佔入息比率上限維持40%,現時若果物業屬於非自用性質,又或屬於二套房按揭的申請人,DSR上限同樣是40%。

雖然供款佔入息比率上限同樣是40%,但要留意一點,DSR的計法是每月總債務供款佔入息的比率,買家已有自住單位的按揭在身,連同新購收租物業的按揭,即共有兩套物業按揭,每月總債務供款需將兩個物業的供樓金額納入計算,如有其他月供債務亦需一併計算,而每月總供款的金額不可多於入息的40%,入息要求是頗高的。

按上述例子以五成按揭額300萬元計(30年還款期),單計一個按揭供款的最低入息要求現約為36349元,若按準則一併計及買家的自用及出租物業兩個按揭供款,假設自用物業供樓金額為2萬元,最低入息要求立時跳升至86345元。

在這情況下,較實際減低難度的做法是,例如兩夫婦計劃持有一個物業自住、一個物業出租,各自負責一個按揭物業,避免同時有兩個按揭在身,但兩夫婦各自需符合該物業的入息要求。此外,若買家已是按揭擔保人身份,再申請的按揭亦屬於二套房按揭,若情況許可,可選擇先甩擔保人身份再申請按揭貸款。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理