從「陳永傑買樓」看樓市新形勢

在「全面撤辣」兼取消壓力測試後，樓市一如預期升溫，包括中原地產「賣樓一哥」、住宅部總裁陳永傑馬上響應，以797萬元購入土瓜灣新盤「城軒」一個低層單位，聲稱用作收租。此舉賺蝕未知，卻起碼贏得宣傳效果，全港媒體都報道「中原高層也入市」，為樓市氣氛推波助瀾。值得留意，在「720日超長成交期」優惠下，陳永傑暫時只需付出約40萬元，待兩年後再決定是否「找尾數」。同時，即使撇除「陳一哥」特殊身份，這個案例也很有參考價值。

話說財爺陳茂波上周三發表新年度《財政預算案》，不但全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）等辣招，金管局還宣布取消壓力測試及提高按揭比率，為樓市帶來一點意外驚喜。不少人都記得在預算案公布前夕，中原老闆施永青多番公開促請政府「撤辣」，甚至揚言「不撤辣有政治後果」，例如現任特首、財政司司長未必能保住烏紗。難怪在財爺宣告「撤辣」後，不少業界人士私底下笑謂「施永青KO陳茂波」。

當然，港府最終作出「撤辣」決定，肯定不只考慮業界訴求，還有自身的盤算，包括要重新激活賣地收入。因此，「撤辣」後樓市成交能否轉趨熱絡，將是判斷政策成敗的重要關鍵；在這方面，中原身為地產代理龍頭，一為神功二為弟子，責任重大之同時亦順勢「做番齣好戲」。由於施老闆早已「升上神枱」忙於做KOL，實際操盤跑數的重任自然落在住宅部總裁陳永傑身上。

陳永傑舉重若輕，透過私人投資曲線睇後市。在政府「撤辣」之後兩日（3月1日），他以公司名義，斥797萬元購入土瓜灣現樓新盤「城軒」一個低層兩房單位，實用面積510方呎，平均呎價約1.56萬元。陳永傑解釋，他預期美國息口已見頂，銀行定期存款利率將會回落，恰逢政府撤銷辣招，於是立刻決定入市買樓收租，估計該單位每月租金可達2萬元，租金回報率約3厘。

公司名義特長成交期「冇得輸」

「陳永傑入市」消息立刻被傳媒廣泛報道，特別是包括中原在內的多個地產經紀，紛紛向客戶WhatsApp這單新聞，並強調「中原高層都搶先入市，證明樓市復活，後市氣勢如虹，有買趁早」。不排除有些潛在買家本來仍「心大心細」，但看見陳永傑自己真金白銀買樓，信心頓時大增，立即認真考慮開支票搶購筍盤。

與此同時，陳永傑今次買樓交易有幾項細節值得留意。首先，他是以公司名義購物業，由於BSD已取消，毋須額外繳稅，有利於日後轉讓（新買家屆時連基本印花稅也不用付，但按揭比率將不及私人名義買樓）。其次，城軒雖已屆現樓（2022年9月落成，賣剩約一半單位），發展商裕泰興仍提供「720日超長成交期」優惠付款安排，買家最遲可於兩年後才正式完成交易。第三，720日成交期內，買家只需付5%訂金，便可「先住（或出租）後付」。最後，業主兩年後若撻訂，發展商理論上有權「追差價」，但若好似陳永傑般以公司名義入貨，在最壞情況下大可把公司清盤了事，避免債項「上身」。

換句話說，陳永傑現在只需付出5%（約40萬元）訂金（之後分五期再付5%），便可立刻把該單位放租。若按他所說每月收租2萬元、回報率3厘，兩年間便收取相當於樓價6%的租金；屆時即使撻訂，實際損失有限。相反，假設這兩年樓市向好，該單位升值一兩成，陳永傑隨即把持貨公司「摸出」，那便「有得賺」。再計及上文所述的宣傳效益，陳永傑這次入市堪稱「冇得輸」兼且「本小利大」；出招如此老練，不愧為中原「賣樓一哥」。

當然，即使撇除「陳一哥」特殊身份，這次買樓案例也很有參考價值，反映在「撤辣」之後，不論買家入市或發展商促銷，都有很多「新玩法」。舉例說，一個投資客大可仿效陳永傑，以公司名義購入「長成交期」新盤單位，相當於買入一個「看好期權」，進可攻退可守（若像城軒般屬「先住後付」現樓更佳）。另一方面，發展商若要去貨，自應顧及這類投資客心態，為他們度身訂造付款安排。

超筍付款安排發展商心未穩

但反過來看，城軒已較當初開售時「劈價」兩成，甚至比同區半新盤二手樓價有折讓，再加上「撤辣」效應，裕泰興仍提供「超筍」付款安排促銷，某程度上反映發展商對後市信心未穩固，尤其一手貨尾單位達2.3萬伙，現階段依然是「量先於價」、「散貨」為上。今年稍後料有多個矚目大盤推售，包括長實（01113）黃竹坑項目、會德豐日出康城12期、信置（00083）日出康城13期、新地（00016）啟德項目及西貢十四鄉項目等，市場關注會否再有「深水炸彈」震撼開價。

無論如何，「撤辣」後至少在成交量方面，樓市短期內可望轉趨熱鬧。但樓價長遠走勢始終繫於基本面，包括本港宏觀經濟及地緣政治局勢能否改善，以及當局「搶人才」、「搶企業」等政策是否有效，這就有賴港府高官繼續「做齣好戲」。

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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