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2024-02-29 07:00

【信報月刊】發展商斷臂劈價 樓市墮下跌漩渦

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【本刊記者李俊杰】2024年,注定是樓市掙扎之年。減息預期一再落空,一手私樓供應量創新高,住宅交投拾級而下。以往財雄勢大的發展商營運壓力日增,密密減價促銷,只怕遲賣蝕更多。新盤劈價帶動二手跌價,整體樓價進入下跌漩渦,業界保守估計今年再跌一成。

路透社1月引述消息人士指出,多家本港主要銀行減少現有對香港發展商的貸款規模,或要求發展商提供更多抵押品,甚至有大行已停止對高槓桿比率及財務狀況欠佳的發展商批出新貸款,迫使發展商轉向私人信貸市場尋求融資。摩根士丹利早前亦已發表報告,2023年行業平均融資成本將按年增加80個基點至3.9厘,整體利息支出將按年增加23%。

「銀行不只落雨收遮,更會鋤弱扶強。愈有問題利息愈貴,可以借錢給你,但收8厘息,小發展商頂不到。」曾煥平道出中小型發展商的苦況,並不點名指出某幾個發展商已承受很大的銀行壓力。因此,儘管賣一呎蝕一呎,有錢落袋至少可維持充實現金流,不然遲賣平幾球,更加不划算。宏安實行此計,薈鳴1月首輪售出96伙,銷售率為58%,套現逾4.8億元。

事實上,財務數據已顯示出中小型發展商非劈價不可的壓力。首先,負債比率超過70%(總債項/股東權益)以中小型發展商為主;再者在2022年3月加息周期開始後,利息支出迅速增加。其中,營收大縮水的佳明集團負債比率高達198%,2023年中期的貸款利息支出為1.1億港元,其「借貸利息佔營業收入」比率較2022年同期飆升57個百分點。

至於營收變化不大的星星集團,此比率也於2022年中期至2023年中期,上升了38個百分點,爪哇控股(上升31個百分點)、宏安地產(上升44個百分點)不遑多讓,無不顯示着高息環境正在蠶食營收的慘況。反而物業發展以澳洲及新加坡為主的遠東發展,則下降了1個百分點。

「他們急於套現基於機會成本。以前息低不怕拖,但現在息很高,賣樓雖然無甚利潤可圖甚至倒蝕,但光擺着的機會成本更高。」仲量聯行香港主席曾煥平舉例,長實即將開賣的黃竹坑站上蓋三期樓面面積100萬呎,即使每呎賣平1000元,只賺少10億元,「對長實來說好少錢,套回來的200多億元放入銀行收息,擺兩年已經有10%(回報)。」

曾煥平分析,大發展商的土地儲備成本較低,賣9000元隨時都能賺錢,因此劈價對他們來說非生存戰,只是策略調整,「信和就算零負債,一樣會賣樓。因為錢是有機會成本的,借出去甚至可收10幾厘息,我放在這等樓價升,我怎知幾時升?」

原文請閱3月份《信報財經月刊》

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