2024-02-26 00:00

摩通估兩辣稅削至2.5% SSD保留

財政司司長陳茂波將於周三（28日）發表新一份《財政預算案》，各界關注政府會否再就樓市需求管理措施「減辣」。摩根大通估計，預算案將加碼調低「辣招」稅率，也不排除回應訴求全面「撤辣」，但相信只能短期刺激交投，難以扭轉樓價跌勢（該行預測今年樓價下挫5%至10%），因為樓市主要受息口及經濟信心左右。該行稱，應待樓價跌至谷底且出現轉勢曙光時才「撤辣」，跌勢之下過早打出最後王牌反而會令效用大打折扣。

過早全面鬆綁 減王牌效用

去年10月特首在《施政報告》為樓市「減辣」，買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD）均由15%減至7.5%，額外印花稅（SSD）適用年期由3年縮短至2年，並就外來人才置業實施「先免後徵」，惟去年11月至今平均每月一二手成交量僅2000多宗，期間樓價下跌5%，較2021年8月高位累挫接近24%。

摩通預期，BSD及DSD可能進一步降至2.5%，或直接撤銷其中一項；SSD應會保留，以免二手放盤增加而拖低樓價。估計樓按壓力測試要求（按息加2厘）再度調低、小幅降低按揭成數、削減首置買家一般印花稅（從價印花稅第二標準稅率）及拋出更多搶人才措施。

該行解釋，若最終「撤辣」會稍微出乎市場意料，業主趁勢放盤將令二手樓價受壓，等同內地焦點城市放寬限購後只能短期刺激成交，一兩個月後樓價續回落；「撤辣」是提振樓市的最後手段，現時宏觀環境持續下行勢令樓市添壓，這個王牌太早打出，效用較有限，故認為在樓價進一步下跌兼呈現正面催化劑後，「撤辣」才能對扭轉跌勢產生更佳效果。

滙豐則對「撤辣」或大幅「減辣」感到樂觀，指政府賣地收入大減、財赤惡化、樓價下滑，加上傳媒和業界近期對相關議題多番評論，「撤辣」正值其時，有助穩定樓市及刺激交投，但待售單位需時消化及按息高企，樓市較難「V形」反彈；可望撤銷BSD、DSD及樓按壓測，取消SSD的機會或較低，以免刺激炒賣活動。

滙豐預測赤字率1.5%有改善

滙豐於另一份報告預測，2023財政年度赤字1000億元，財赤率3.4%，在政府支撐樓市及資本市場下，新一個財年的財赤率可改善至1.5%；截至3月底的財政儲備料增至7340億元，財政狀況穩健。

浸大會計、經濟及金融學系副教授麥萃才認為，政府不會「撤辣」，除了要保留SSD限制炒賣，倘撤銷針對非本地人及公司名義置業的BSD，或會鼓勵買家註冊公司避稅；發展商及地產代理的生意受低成交打擊，「撤辣」可成為其宣傳手段及略為利好交投，業主能藉着轉讓公司沽貨，未能幫助政府增加稅收；樓價不升，降低交易費用也難以成為入市誘因，租金回報僅3厘跑輸定存，有待息口回落，與投資收租水平相若，投資者便對樓市有興趣。

學者：調整辣招毋須過急

麥萃才又說，當息口走勢逆轉時，調低置業交易費用可見效用，目前未是時機，尤其上次「減辣」至今僅4個月，效果需時觀察，而調整「辣招」也不一定要在預算案上宣布；政策要有持續及可預測性，業主對往後的供樓負擔有預算，才不會後悔入市。

採訪、撰文：陳遠威