財政預算案的意見

今年《財政預算案》再度成為熱議話題，特別是在房地產領域。政府的預算案政策決定會對房地產行業帶來深遠影響，從而影響許多人的生活和投資策略。在這個動盪不安的環境中，人們對於政府的財政政策和房地產市場的走向都格外關注。

一直以來，全球各地的財金政策都是用作調控房地產市場的一種手段，例如政府可能會提高房屋轉售的資本利得稅，以抑制房價的過度上漲，或透過房地產持有稅來鼓勵房東更積極地提供長期租賃。這些政策的實施將直接影響到房地產市場的交易活動和價格走勢。又或者《財政預算案》中對住房政策的調整也將對房地產市場產生重大影響。政府可能會透過提供補貼或補助金來支持首次購房者，從而鼓勵更多人參與房地產市場的買賣。此外，政府還可能透過增加對房屋建設和改善計劃的投資來促進房地產市場的發展。這些措施將直接影響房地產市場的供應量和需求量，進而影響房價和租金水平。

另外，《財政預算案》還可透過其他手段影響房地產市場的運作，例如政府可以透過提高對房地產開發的規範和監管水平來緊縮市場溢價，從而降低房價波動性和風險。此外，政府還可透過促進房地產市場的創新和科技應用來提高市場效率和透明度，以吸引更多投資者參與房地產市場。

總的來說，政府的財政政策和房地產市場的走向密切相關，《財政預算案》對房地產市場的影響不僅僅是一時一地的，而是會對整個市場產生長遠的效應。

自2019年開始，因為疫情關係，香港的財政儲備已經降低不少，而未來幾年經濟估計持續低迷，香港可能會有連續數年的赤字預算，估計今次《財政預算案》的核心將在於如何量入為出、開源節流，並且調整稅收政策。最近傳言政府會引入資產增值稅，並期望以此帶來庫房新的收入。不過，在現在這樣疲弱的市況，如果再引入資產增值稅，很多人都會擔心這個新稅種會不會是壓垮整個房地產市場的最後一根稻草。但政府亦澄清這只是一個傳言，並不確實。

之前，房地產市場過分熾熱，因應市場的趨勢，政府透過各式各樣的「辣招」，調整房地產交易的稅率及引入新的房地產稅項來影響市場供需關係。雖然考慮到近一年房地產市場急速下滑，政府在幾個月前已經輕微撤銷部分辣招，但樓價仍然不斷下潛，並且衍生負資產個案急增。金管局最近數字顯示，去年第四季負資產個案超過2.5萬宗，上升1.3倍，並且創下19年來的新高，而當中涉及按揭貸款金額超過1300億元，按季上升1.2倍。現時很多按揭比例較高的資產，都是在樓市高位時借的，筆者估計，只要樓市再下滑10%至15%，負資產總數可能會再以倍數上升。

雖然現時失業率只有2.9%，擁有負資產的業主不代表沒有能力繼續供款，但是負資產數量太大，對經濟和民生都是一個很大的影響，並且會大大削弱消費力，進而造成惡性循環。所以現時的主流意見，都是希望這個《財政預算案》，會公布全面撤銷辣招，從而穩定房地產市場，筆者十分支持這個觀點。

雖然最終決定樓市的主要因素仍然是經濟基礎和供應與需求的平衡，全面撤銷辣招不一定是救市的靈丹妙藥，但相信起碼能夠暫緩跌勢，以爭取時間讓我們的經濟回復欣欣向榮。期望今年的《財政預算案》能夠切實提出一些刺激房地產市場的方案，使得可以實現房地產市場的穩定和健康發展。

余錦雄
香港測量師學會前會長