市場分析 | 2023-12-06 05:00
李智穎
【私銀觀】亞洲房地產 看好東京悉尼開發商
過去十多年來，低融資成本推動了全球房地產市場的榮景。不過，低利率環境突然結束，動搖了樓價的重要支柱。通脹和利率上升導致《瑞銀全球房地產泡沫指數》覆蓋的各大城市，實際房價平均下跌5%，這是自全球金融危機以來的最大跌幅。
而在疫情後最熱門的地區，房價繼續上漲，與此同時租金也持續攀升，再加上房貸利率飆升，促使家庭降槓桿，這些地區的總體房地產基本面得到改善。總體而言，由於基本面因素更為穩固，全球金融中心房地產市場目前處於疫情爆發以來最為平衡的狀態。
新加坡更看好房託基金
我們預計，新加坡私人住宅價格增長將放緩。繼2022年上漲8.6%後，我們預計2023年房價增速將放緩至4%至6%，2024年進一步回落至低個位數。房價漲幅放緩，主要是由於住房竣工量增加，以及多輪宏觀審慎政策抑制了需求。
如果房價漲幅繼續超過收入和經濟增長，則不能排除進一步收緊政策的風險。有鑑於此，在新加坡股票策略中，相較於開發商，我們更看好REITs。REITs將受惠於債券收益率下降以及租金上調。我們估計，在其他條件相同的情況下，10年期新加坡國債收益率每下跌10個基點，會帶動REITs價格上漲2.1%。我們偏好股息穩健、資產價值穩定，且資產負債表管理良好的優質REITs。我們最看好工業REITs，其次是零售REITs，之後是寫字樓REITs。
東京悉尼房價料續上漲
東京房價上漲主要是受到具吸引力的融資條件和人口增長所驅動。事實上，在過去5年住房價格溫和上漲中低個位數之後，2023年首８個月東京每平方米均價按年飆升30%，主因供應有限以及部分高檔住宅推高了均價。儘管收入和租金並未跟上房價上漲的步伐，但寬鬆的融資條件仍可望支持未來幾年住宅價格溫和上漲。鑑於日本國債收益率預期即將上升，我們相較於REITs更看好日本開發商。
另一方面，澳洲房地產市場正在穩步復甦。被視為全澳房地產市場風向標的悉尼，引領復甦勢頭，自2023年觸及低谷以來，悉尼房價上漲了8.8%。在有利的供需動態支持下，悉尼房價在未來12個月應會上漲中個位數。需求端受到強勁移民流入的支持，而供應端則受到住房建設放緩的限制。不過，住房負擔能力偏弱，以及購房意願低迷，可能會抑制房價上漲的步伐。在上市股票方面，我們青睞精選的住宅和工業REITs，也看好盈利具韌性、資產負債表穩健，且股息收益率具吸引力的開發商。
本港房價仍有下行空間
相比之下，由於抵押貸款利率上升，且中國大陸經濟復甦慢於預期，香港地區的房價在過去12個月下跌約6%。迄今為止，香港最優惠利率持續仍低於美國，而香港貸款利率的潛在升幅，可能繼續令房價承壓，我們認為房價還有低至中個位數的下行空間。因此，我們偏好盈利穩健的社區零售型REITs，以及經常性現金流穩定和資產負債表強勁的開發商。
中國大陸的二手房價年初迄今已回調約8%。居民收入增長疲軟、房價預期走低，以及民營開發商信貸緊縮，都令購房者情緒承壓。目前支持性政策措施主要惠及一二線城市，我們預計這些城市的房價將持平。