第一太平戴維斯:減辣效果未如預期

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第一太平戴維斯的香港住宅銷售市場報告指出，過去一個月的焦點為政府推出的減辣措施，但效果未如預期。

報告指出，過去一個月的市場焦點為減辣，但減辣措施的影響並未如預期正面，交易量或會反彈，但價格仍下跌。香港島和九龍的豪宅價格按季微跌1.2%至1.7%，而新界的豪宅跌幅最大，達2.8%。

減辣措施對於新盤發售的影響好壞參半。在3個新推出的項目中，NOVO LAND 2A的表現最佳，154個單位中有一半以比上一輪低4%的價格折扣出售。另一方面，澄天和啟德海灣第1期的反應平平，其推出的單位僅約30%被購入。

另外，土地銷售市場仍然疲弱，港鐵最新招標的東涌東站附近的住宅/商業用地未有收到任何標書；同樣，位於東涌市地段55號第106B區的政府土地的4份標書因未達到政府底價均被否決。

近期的加息導致按揭利率上升，使潛在買家更難獲取足夠資金。此外，兩年前接近0%的定期存款利率已經上升到4%至5%，存款額從2022年1月的5.6萬億元飆升至2023年9月的9.1萬億多元。而這筆定期存款的部分資金，本可以注入住宅市場。

銀主盤繼續主導豪宅市場，其中最引人注目的是山頂傲璇 5樓以4.2億元由接管人出售。交易價格大幅低於於市場估值和銀行貸款，表明銀行急於促成交易。此外，由接管人持有的大型聯排別墅和獨立屋需以低於市價大幅折扣出售，但仍缺乏真正的買家。

然而，最近對於內地人才的印花稅放寬政策可能促進較低價的豪宅市場。截至10月底，共有9782名頂尖人才計劃的A類(年收入超過250萬元)申請人獲得批准，假設其中60%已經抵港，將為本地市場帶來6000個額外的住房需求。即使假設其中只有5%至10%考慮買樓，接下來的12個月內將增加300至600個額外的豪宅購買需求，主要集中在5000萬至1億元的範圍內。

目前，大部分住宅市場正處於熊市，住宅價格已連續12個月低於36個月移動平均線。熊市的持續時間和嚴重程度取決於潛在的減息和香港及中國經濟的反彈，這可能會因最近的中美外交發展而稍微提振。

超級豪宅市場仍然面臨供應過剩的問題，市場上有超過100個單位可供選擇。預計一手交易量將保持極低水平，銀主盤可能在未來的6至9個月內主導市場。超級豪宅價格在過去18個月已經下跌了25%至30%，在接下來的12個月內可能再跌15%至20%；然而，價格較低的豪宅(5000萬至1億元)可能受惠於不斷湧入的內地人才。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，近期的減辣措施並沒有像預期的那樣有利於新盤的推售，成交量可能會反彈，但房價不會。

第一太平戴維斯香港住宅銷售、發展及投資部資深董事及部門主管黎漢群稱，雖然超級豪宅市場可能繼續由銀主盤主導，但內地人才的湧入可能會帶動價格較低的豪宅需求。