2023-11-23 00:00
新聞點評 高天佑
新三條紅線 房企白名單
內地樓市毋須防炒之餘，政府繼續出招挽救，最新的兩項「大招」非同小可，包括下達銀行向房企放貸提出「三個不低於」的要求，可視為逆轉版本之「新三條紅線」；同時，當局擬設立「房企白名單」，涵蓋大約50家地產商，它們將獲得政策及金融資源全力呵護。這兩招之推出，象徵救市大計進入新階段，由專注「保交樓」到兼顧「救房企」，並可能開啟內房行業的兼併時期。但反過來看，個別大型房企倘未能上榜，恐如被宣判certified。
據官媒《證券日報》報道，人民銀行、金融監管總局、中證監等三大部委上周五（17日）聯合召開金融機構座談會，研究關於房地產金融、信貸投放、融資平台風險化解等重點工作。會上向各銀行提出「三個不低於」要求：一、本行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速；二、對非國有房企貸款增速不低於本行房地產貸款增速；三、對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。
話說這輪內房危機的其中一條導火線，正是內地當局在2020年8月份提出的「三條紅線」監管政策，即「剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍」；任何房企觸犯該些紅線，便將被限制新增貸款。此項政策原意為阻嚇高槓桿房企過度融資，意外地掀起連鎖效應，導致大批在「三條紅線」只踩中一兩條，甚至完全合格的民營房企，也很難取得新貸款，結果接連「爆雷」，造成債務違約、樓盤爛尾、苦主遍地、經濟遭殃。
換言之，原有的「三條紅線」意在限制銀行向房企放貸，近日提出的「三個不低於」卻要求銀行對房企（尤其是非國有房企）放貸必須維持一定增長速度。部分金融及地產業界人士把最新要求形容為「新三條紅線」，視之為房地產金融政策之大逆轉。
某程度上，「新三條紅線」有點「焗借」（強制放貸）味道。畢竟在商言商，銀行若判斷地產行業前景不明朗，又或者覺得民營房企風險過高，「惜貸」才是對股東及持份者負責任的做法。惟在最新要求下，無論銀行有何專業判斷，都不得不向房企（特別是民營地產商）增加放貸；日後倘造成壞賬損失，誰來為此「孭鑊」？正所謂「全國一盤棋」，內房形勢危急，當局必須千方百計打救，在中國特色經濟制度下，各銀行自然要「顧全大局」。
內地政府斷不會無端端「推銀行落火坑」，否則恐「救到一隻大鑊（內房），引爆另一隻超大鑊（內銀）」。因此，伴隨「新三條紅線」，當局還準備了配套措施。據住建局轄下《中國房地產報》引述消息報道，金融監管部門現正起草「房企白名單」，初步擬按照銷售榜50強篩選出大約50家房企，讓該批房企獲得信貸、債權、股權融資等多方面支持。另據Bloomberg報道，暫時「上榜」的房企包括萬科（02202）、碧桂園（02007）、遠洋（03377）、龍湖（00960）、新城（01030）、旭輝（00884）等，正式名單料於數日內公布。
兩招組合拳 救市新階段
由此看來，「白名單」上約50家房企將得到政策及金融資源全面傾斜，各銀行在「新三條紅線」要求下，只需按照名單放貸，理論上可降低壞賬風險。這兩招「組合拳」之推出，亦象徵內房救市大計進入新階段，由專注「保交樓」到兼顧「救房企」。事緣當局在救市初期聚焦於「保交樓」，包括在去年8月設立2000億元（後擴大至4000億元）人民幣「保交樓紓困專項基金」；但據《第一財經日報》報道，該基金面世超過一年成效有限，各銀行依然嚴格審批貸款，令大部分房企難以取得紓困資金，即使成功申請額度亦缺乏配套貸款，不足以把爛尾項目完工。
當局逐漸發現，「保交樓」和「救房企」兩者很難切割；儘管不少房企本身須為高槓桿經營負上責任，不應獲得政策救助，但政府為大局着想，不得不施救。再者，如上文提到，2020年的「三條紅線」原針對嚴管高槓桿房企，冷不防牽連其他相對穩健房企，對中國樓市及經濟產生連鎖災難；若當局再不出手，後果不堪設想。
名落孫山公司命運待決
與此同時，「新三條紅線」和「房企白名單」可能開啟內房行業兼併時期，皆因名單上房企將獲大量資源支持，可用相對低廉成本取得足夠資金，除了繼續買地，還將有條件收購「榜上無名」的房企或其項目，擴張市場份額，意即「白名單」房企不但「活下來」，更有機會「活得好」，成為「災後」贏家。
不過，鑑於「白名單」房企將汲取大部分資源，那麼一些大型房企倘未能「上榜」，其境況恐將急速惡化，猶如被宣判certified。舉例說，據克而瑞統計，今年截至10月底的銷售50強房企還包括融創（01918，排名17位）、恒大（03333，18位）、世茂（00813，35位）、雅居樂（03383，43位）等，另有處於邊緣位置的佳兆業（01638，52位）、合景泰富（01813，57位）等，但上述Bloomberg報道提及的初步入圍房企暫未見這些名字。
誠然，恒大早已「宇宙級爆雷」，無份入「白名單」可謂合理，其餘部分房企如融創、世茂、雅居樂等仍在奮力掙扎，並已就債務重組取得一定進展，尚未完全踏入「鬼門關」。這些房企最終能否「洗白」，將決定其命運分水嶺。
(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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