建期與即供的利弊

新按保範圍延伸至樓花與現樓睇齊後，新盤買家選擇即供付款方式會於數個月成交期內上會，變相可於短期內確定按揭批核和估值，避免將來樓宇落成時樓價可能調整而影響估值的風險，又或工作狀況可能出現變化的影響。即供方式買入新盤的樓價折扣一般大些，但現時按息較以往偏高情況下，在未可入住的樓花期供樓利息很大機會已多出建期對比即供多付的樓價，在這方面考慮上，亦視乎發展商日後會否因應按保延伸至樓花而增加即供樓價折扣以吸引買家早些上會完成交易。

換樓人士買入樓花新居，若基於未可入住單位而未有賣出原有居所，買家仍持有物業便不屬首置人士，故未能為樓花新居申請九成按保。若果原有居所並非承造按保，換樓人士在合理解釋下如獲接納新居將用作更換自用，仍有機會為新居申請高達八成按保；然而，若選擇即供方式，除了需同時承擔兩層樓的供樓開支，並需有足夠的入息水平向銀行證明之外，亦會受限於現行二套房按揭措施而影響按揭貸款；銀行會視新購置的樓花單位為第二套房按揭，兩單位之供款佔入息比率上限即由50%降至40%，買家上會難度亦會增加。

建期付款方法特點在於毋須於樓花期內上會及成交，待物業落成現樓才完成交易及供樓，所以在樓花期內毋須支付供樓開支。由於預售樓花期長達30個月，不少新盤樓花期長逾一年至超逾兩年不等，故此建期付款方式可有較長成交期，方便買家有充裕時間調配資金完成交易。

由於樓花未可入住，換樓客在新居樓花期仍會繼續住於原有居所，那麼租轉買的用家選用建期可避免在樓花期內同時負擔租金及新居供樓金額，換樓業主亦毋須同時為兩個單位供樓。順帶一提，有關非按保買家方面尤其是買樓收租人士的考慮，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，若在樓花期內供樓未必化算，選擇建期付款方式便可待現樓階段才以租金抵消按息支出。

一般來說，選用建期付款方法購買新盤的樓價折讓較少，買家可比較不同付款方法的折實價，以及自身狀況作決定。建期方式雖有長成交期的彈性，但買家亦需承擔未來若樓價下跌將帶來估價不足的風險，由於樓花期可長逾一至兩年，期內樓價有機會調整，若然樓宇接近落成時，樓價已較買入單位時顯著回落，有關單位或會出現估價不足的情況，從而導致買家未能獲銀行批足按揭成數，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。

此外，根據按保計劃的合資格準則，樓花住宅物業須屬於「地政總署預售樓花同意方案」下的發展項目，並於取用按揭貸款起計12個月內落成。事實上，上述早已於新修訂前納入按保準則，這並非一個硬準則，據實際觀察，即使樓花期已超逾12個月，過往按證保險公司因應風險因素個別考慮後，大多仍願意接納有關樓花物業項目，準買家亦可先諮詢銀行以確定個別樓花項目是否受按保計劃涵蓋。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理