2023-10-19 00:00

二手蝕讓佔比超兩成 14年高 上月206宗虧損 末季料有改善

利率趨升，加上股市疲弱，樓價持續受壓，二手住宅蝕讓比率升至逾14年高位。利嘉閣地產數據顯示，今年9月全港共有1009宗已知原業主購入價的二手住宅買賣登記（下簡稱二手登記），當中206宗賬面損手，蝕讓比率突破兩成，高達20.4%，屬2009年6月錄得21.5%以來的超過14年（171個月）新高，即約每5宗二手登記便有1宗原業主須蝕讓沽貨。以今年第三季計算，蝕讓比率為18.4%，創2009年第二季以來的57個季度新高。業界指若《施政報告》有減辣措施，第四季蝕讓比率料可降至18%以下。

利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據顯示，9月全港錄得1009宗二手登記，是2016年2月錄得1006宗以來的逾7年半（91個月）最少，蝕讓個案雖然也按月大減約22%，至206宗，但蝕讓個案佔總二手登記的比率則高達20.4%，是2009年6月以來首度突破20%大關；較8月的18.2%，急增2.2個百分點，連升4個月。

上季平均賺幅降至45.5%

以按季作比較，同樣出現蝕讓個案減少但比率上升情況。今年第三季共有686宗賬面輸錢的二手登記，比第二季的804宗減少14.7%，不過，總二手登記則由5576宗急降約33%，至3737宗，導致蝕讓比率由第二季的14.4%，按季大增4個百分點，至第三季的18.4%。

蝕讓比率增加，相應之下獲利比率不斷尋底，9月的獲利比率為78.7%，屬2009年6月以來的低位，較8月的80.8%降2.1個百分點；第三季獲利比率則為80.5%，較第二季的84.8%顯著下跌4.3個百分點，也是2009年次季以來新低。平均每季成交的賺幅，則連續第四季處於50%以下，今年第三季為45.5%，較第二季的49.4%回落3.9個百分點。

資料顯示，9月登記的二手蝕讓個案，部分賬面貶值逾「五球」，例如南區大潭豪宅屋苑浪琴園1座中層B室，實用面積1077方呎2房戶，以1950萬元連1個車位登記易手，呎價約18106元。以原業主於2018年6月的購入價2460萬元計算，約5年賬面慘蝕510萬元或20.7%。

啟德天寰6年賬輸231萬

踏入第四季，蝕讓情況未見明顯改善，以九龍東啟德為例，本月該區暫錄5宗二手買賣，當中3宗要蝕讓，原業主皆賬面損手逾百萬元。市場消息指出，鄰近港鐵啟德站的天寰天海匯2座高層B室，實用面積504方呎2房戶，以950萬元成交，呎價約18849元。原業主於2017年7月斥資1181.84萬元一手購入，持貨6年，賬面虧損231.84萬元，大幅貶值19.6%。

同區嘉匯本月暫錄得2宗二手買賣，均為損手個案，其中1座高層E室，實用面積453方呎，2房間隔，成交價847萬元，呎價約18698元。原業主2017年2月以956.7萬元一手入市，賬面蝕109.7萬元，單位期內跌價11.5%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，銀行加息、股市持續探底以及經濟復甦不似預期，急需套現的業主蝕讓沽樓，拖累蝕讓比率急增，第四季的走勢須視下周三公布的《施政報告》，若有樓市「減辣」或「撤辣」和刺激經濟的措施，有助樓價止跌回穩。不過，由於需時消化相關訊息，他料蝕讓比率難即時大降，估計第四季蝕讓比率跌至18%以下，獲利比率回升至約82%；平均每宗登記的賺幅有望重新升破50%大關。