加息效應未顯現港樓恐再挫15%

聯儲局於2022年3月17日開始加息，香港銀行則延至同年9月23日才上調最優惠利率（P），迄今5次累計僅加0.875厘。按目前銀行體系結餘水平，以至港元同業拆息走勢，縱使聯儲局已完成加息周期，香港銀行稍後「追加」的機會不能完全抹殺。不過，從歷史角度看，當香港銀行「大幅」（超過一次、累計幅度達一厘以上）調高最優惠利率期間（下簡稱「大幅加息周期」，量度時間由首次上調P息至掉頭減息行動前），究竟對香港樓價有何影響呢？

按往績時間愈長壓力更大

自八十年代中至今，香港銀行曾有9個「大幅加息周期」，起始時間分別是1984年3月、1985年8月、1987年3月、1988年1月、1994年2月、1997年2月、1999年7月、2005年2月，以及2022年9月（假設今次累計加幅將逾1厘）。

觀乎各次加息期間香港樓價走勢，約首8個月樓價傾向平穩甚至錄得不俗升幅（1999年7月和今次例外）；即使樓價回落，跌幅亦相對溫和【圖】。

然而，若大幅加息周期持續的時間愈長，樓價隨後（8個月以後）的表現便開始偏軟，甚至錄得較具深度的跌幅（1988年1月除外）。換言之，如果銀行加息幅度愈大、維持時間愈長，樓價往往在周期較後段承受愈大壓力。

如前分析，香港銀行稍後還有機會加息，而相對高息的環境也會持續多一段不短的時間（可能達18個月或以上），參考早前樓價在類似較長周期時的最差表現（即1999年7月），預示在最壞情況下，二手樓價於明年第二季恐由去年9月開始加息時的高位，下挫約兩成。由此推算，本港樓價到明年第二季預料還有約一成半的下跌空間。

信報投資分析研究部

（編者按：呂梓毅《港股追勢36計──入市必讀重要指標》現已發售）

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加息效應未顯現 港樓恐再挫15%

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