淺談內地發展商情況

最近連接有內地發展商財政出現問題，都是超大型地產商，筆者未有參與內地地產發展項目，但十多年前在上海短期設立過地產顧問公司，對內地地產發展有些了解。另從香港客戶口中，也聽到他們國內地產項目的進展；加上不時到國內訪問時也看到內地地產項目的情況，所以在這裏談談筆者的了解及看法。

香港百多年來官地出售都是以拍賣或投標方式出售，價高者得，過程公開透明。但內地早期大多是以私人協議方式出售土地，筆者聽回來的地價都是十分便宜，不知是否市價。現時國內大城市賣地都以招標拍賣為主，應該是與香港的公開賣地制度差不多。若賣地不是以市價出售，政府的收入會有損失，而市埸資訊亦會扭曲。

筆者曾應邀參觀惠州一個大型渡假發展項目，面對廣闊大海，規模非常壯觀。但以筆者的看法，地點偏僻，附近無完善交通配套及商業社區發展，住宅單位是有無敵海景，但每天除了望海外，其他的時間怎樣打發。此外，發展規模太大，香港海外及國內居民有沒有足夠需求？發展商必須了解清楚。

另外有一次到廣東北部山區旅行，到了一個人口不多的小縣城，有一個大型住宅項目在發展中，附近亦是十分寧靜，無配套設施，真是不知道什麼人會購買這些偏僻的多層住宅單位。

從上述的發展規模，可看到國內的發展項目，主要是追求大型發展，未必了解清楚需求是否跟得上。在市道暢旺時，資金鏈或問題不大，但市道逆轉時，便很容易周轉不靈，陷入困境。

另外一個情況香港是不會發生，就是從新聞報道了解到，有些在建築中或已停建的樓宇是未經批准的違法建築。在香港，屋宇署的執法是強而有力，不會容許這樣大規模的違法建築。

現時看到的情況是鄰近香港地區的樓宇是供應過剩，價格跌得不輕，發展商資金出現問題，債務違約浮現。在香港過去幾十年地產業也出現過大風大浪的情況，筆者也見過不少倒下的發展商，所以現存有歷史的香港發展商都經歷過這些起跌。在數年前國內發展商進軍香港時，以超高價搶購香港地皮及物業，而本地地產商有豐富風險管理經驗，大多不跟隨追價，當時筆者已隱隱覺得情況不妥。國內的發展商要多吸收這樣市道起跌的經歷，才可茁壯成長。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理