回看30年按息歷史

近月樓市成交量有所調整，不少分析認為，按息上升是原因之一。如果把近一年的變化放在放大鏡下觀察，按息在過去一年上升的幅度及速度無疑又大又快。但回看過去30年的按息變化，現時的利率仍算偏低。

香港長久以來以最優惠利率(Prime Rate,簡稱P)為按息的計算標準，即所謂P按，上世紀九十年代至本世紀初，一般P按的利率是P加2%，1997年金融風暴後，P按利率才輕微回落至P加1.5厘。回看九十年代，1991年的最優惠利率曾高達10.5厘，1998年初的P曾高於10厘；那些年的按揭利率，便曾達11厘或12厘。整體上，九十年代平均按息約10厘。

踏入新世紀，最優惠利率由2000年的9厘，回落至2004年的5厘，P按利率亦由「P加」進入「P減」年代。而在傳統的P按以外，市場開始引入以拆息(Hibor)為準的H按，H按佔新批樓按比例亦在2009年正式超越P按，成為市場主流。2000至2009年，新批按息平均處於4厘水平

由於金融海嘯後美元進入低息期，港元一個月拆息在2008年底起，亦長期低於0.4厘水平，本地H按最佳條件亦曾低至H加0.7厘水平，亦即有一小段時間，新批按息曾低於1厘。2016至2019年，美國聯邦基金利率處於輕微上升階段，加上本地銀行新批H按利率慢慢上調，按息在二十一世紀第二個10年的末段，處於2.5厘水平。而以整個10年期計算，2010至2019年，本地新批按息約2厘。相信此也是大部分香港人心目中「平均按息」的水平。

至2020年新冠肺炎爆發，聯儲局再次減息，港元拆息在2020年至2022年中，長年處於1厘以下，令新批按息平均維持在1.5厘至2厘水平。至2022年中，美國聯邦基金利率急升，香港按息被帶動上升，近日新批按揭的利率已升至3.6厘水平。對比於2022年初期一度低見1.5厘的按息，近一年多的按息上升幅度可說甚大。以借款額500萬元、還款期25年的按揭貸款計，按息1.5厘時，每月還款約2萬元，按息3.6厘時，每月還款增至2.53萬元，增幅26.5%。

不過，以較長時間的角度看，過去30年，平均按息約5厘，現時利率仍是中間偏低。無疑利率由極低水平，一下子回升至「偏低」，仍然會令多數借款人的每月還款急升。但過去十多年，絕大多數由銀行取得按揭貸款的借款人，都通過了壓力測試。而壓力測試為借款人預設了一定的利率上升緩衝空間。按息上升雖然會令每月還款增加，但我們預期整體借款人的還款會維持健康穩定。

另一方面，在過去30多年的歷史中，不乏按息偏高，而樓市維持成交暢旺的時間。當現時的利率開始被市場接受為「新常態」時，估計成交量會慢慢恢復。中長線而言，3厘多的按息，應該難說是樓市的負面因素。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁