高息下的美樓價

美國迄今已加息5厘半，通脹亦由高位回落約5%，實質利率頭尾升逾10厘，幅度之巨已拍得住1970年代中和1980年代初兩次瘋狂加息。那兩次加息雖無令樓價跌，卻最終使失業率飆升了5%，效果跟樓價大跌分別不大，也是個相當惡劣的結局。如昨文般，今圖把實質利率跟樓價比（兩皆按年變），但美國按息不跟短期拆息而跟長債息，故今圖用了10年期國債息減通脹。如圖所見，實質長息按年變動每升1%，樓價按年變幅跌2.5%。不過，實質利率和樓價兩者的按年變關係顯然不及本港般強。 18年一大跌然而，樓價似有約18年一大插水之象，圖中可見1972年、1990年、2008年確曾跌過，照數下一次是2026年。不是每次實質利率 ...

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