專家評論 | 2023-08-15 08:30
葉敬誠
久違的排隊買樓盛況再現市場,油塘新盤一天賣出逾600伙,頂得上6、7月的全月成交量,發展商長實已表明項目1期將推出。暫時看來,長實成功為樓市試底;但由於一手存貨量大,一個新盤銷售成功能否帶動整體成交量回升,仍有待觀察。
去年第四季,受防疫措施影響,一手樓按月成交維持在二、三百宗的低位,今年1、2月一手成交量也不逾1000宗。港府2月底撤銷所有防疫措施,市場憧憬疫後復常,樓市成交量回升,3月成交逾2100宗。4、5月亦維持在逾1000宗水平。但6、7月市場氣氛偏軟,連續兩個月新盤成交量維持於600多宗,整體市場氣氛淡靜。
長實油塘新盤以低價開盤,平均呎價為近年市區新低,成功吸引大批準買家,推出626伙,獲逾3萬入票認購。上周六開售,更出現排隊人龍直出商場的盛況。從樂觀的角度看,市場並不欠缺購買力,但在利率及經濟前景不明朗的情況下,準買家期待較高的折扣才願入市。油塘新盤熱賣,算是成功測試出市場承接力,往後新盤開價,有一個較為堅實的參考價,可以避免一手成交長期淡靜、新盤餘貨積累的問題持續。
但由另一角度看,政府統計的現樓貨尾也有1.7萬個,新盤餘貨非一時三刻可以消化,未來一段時間,以初次置業或換樓自住客為目標的一手盤,大概都要維持薄利多銷的策略。
二手市場方面,一手熱賣,二手屋苑成交維持偏淡。10大屋苑在周末成交總數維持單位數。不過,要留意此情況其實與新盤熱銷沒有太直接的關係,過去十多個星期,10大屋苑周末總成交量都維持在單位數。
究其原因,過去十多年在樓市辣招及按揭限制,入市的以用家為主,而且他們都有較強的財政實力。在未有特別需要的情況下,即使預期樓價調整,他們也不願意減價賣樓。只有市場上出現個別業主急讓,才會出現跌幅較明顯的減價盤。
一手市場由於貨源分散在不同業主手上,不會出現大批業主同時減價「清存貨」。現時市況,大概沒有人會預期樓價在短期內會出現明顯上升。下半年值得留意的是,究竟是會有更多業主因為需要賣樓而接受較大議價,抑或較多準買家認為樓價調整得差不多而決定入市?
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁