專家評論 | 2023-07-14 08:30

盧展豪

CBD2發展緩慢 九展重建陷兩難

起動九龍東辦事處於2012年6月成立，政府提出發展九龍東，由傳統工業區轉型為香港第二個核心商業區(CBD2)，至今已超過10年。在這10年間，隨政府的發展方向，一幢幢甲級商廈於觀塘及九龍灣接連落成。而九龍灣的地標九龍灣國際展貿中心(下稱九展)早前亦獲屋宇署批出圖則，將會重建成4幢商廈。

九展2019年始作低調放售，由於九展的地積比尚未用盡，最高可以地積比12倍發展，具重建價值，加上CBD2的未來發展藍圖，因此吸引不少發展商。最終，2021年6月億京等發展商以約100億元購得，擬以地積比率約7.4倍發展作商廈項目。屋宇署最終批准的建築圖為4幢16層高商廈，全部在3層地庫及3層基座之上，總樓面為176.78萬方呎。

獲批的圖則與發展商此前遞交的方案略有不同，原擬建3幢23至25層高商廈，並配有一層平台花園、3層展覽及零售用平台，總樓面達177.47萬方呎。圖則的變動相信與環評有關，商廈樓層不宜過高。而由於九展用地地契，重建後與展覽/與貿易有關用途的總樓面面積須不少於12.1474萬方呎。相關用途的樓面估計會設於3層基座之中。

從九展放售，發展商購入並遞交發展方案，到今年批出圖則，幾年部署之下，九龍灣的發展形勢亦有所改變。起動九龍東開展時聲勢浩大，成為CBD2和智慧城市區的願景清晰，可惜10年過去，交通等配套卻未見明顯改善。觀塘與九龍灣的商用樓面增加卻未完全消化，供過於求的情況亦已出現。在此情況下，發展商重建的壓力大增，批出圖則由3幢改為4幢亦令建造成本增加，還有本來就高達100億元的購入成本、補地價的金額及利息。若商廈落成，寫字樓及受地契所限必須含有的商貿展覽用途樓面，兩者的出租情況，就目前所見，筆者認為並不樂觀。

現時CBD2仍是「十劃都未有一撇」，更有媒體質疑CBD2已經胎死腹中，因此計劃重建九展的發展商陷入騎虎難下的局面，展開重建的時間難以定奪。雖然，斷言CBD2最終未能成事乃言之過早，但現在的九龍東距離成為核心商業區，仍有很大一段距離卻是無庸置疑。希望政府能夠加快起動九龍東各項目的進度，讓東九真正成為CBD2。

盧展豪
鋑聯控股行政總裁(工商舖)