支持地積比轉移政策

近年香港對房屋的需求愈加殷切，而增加房屋供應需要土地；因此，土地問題可以說是對比以往變得更加短缺，並且由此衍生出各式各樣的民生困難。甚至最近一些弱勢家庭發生的倫常慘劇，都在在顯示居住與生活迫人。

政府大方向的政策是增加房屋供應，並且大力推動增加可發展土地的各樣計劃，例如交椅洲填海計劃、北部都會區計劃等；同時亦積極在一些比較舊的地區進行市區更新發展計劃，希望整體市區可以得到一個更好的規劃，以便興建更多房屋解決供應量不足的問題。

不過，現時市區的一些舊樓，雖然超過50年，甚至60年，但建築密度仍然很高，換句話說，重建之後，只能將舊樓換成新樓，但房屋供應量沒有增加。

最近市區重建局就對九龍半島最旺的三個地區──尖沙咀、油麻地和旺角進行研究，希望能夠把這三個擁有極多舊樓的地區，重新規劃及發展。不過，研究結果顯示，這三個地區的建築密度，都基本上超過現時的建築條例。例如渡船角的八幢超過60年的舊樓，雖然處於油麻地極好的位置，但現時發展密度已經達到地積比率17.6倍，相對現時法例的7.5至9倍，超過一倍有多。換句話說，就是重建這些舊樓，不單不能增加房屋供應量，更會減少。有見及此，市建局提出修改規劃，擬包括地積比轉移。

地積比轉移，不同於增加地積比。增加地積比就是增加建築密度，雖然可以多建房屋，但對相關地區的基建、交通網絡及其他配套設施產生的負荷，是必須小心衡量及規劃的。而地積比轉移，就是將同區內的一些地皮擁有的地積比，轉移到附近一些地塊，一個發展項目接收增加的地積比，都會在另外地塊減少相同的地積比，從而令到全區的發展密度，維持原來一樣。

筆者個人非常同意這個轉移地積比的方案，現時一些面積細小的用地，可能會浪費土地資源，如果將之轉移至發展密度較高的地盤以進行重建，相信有助加快市區更新。同時亦可以在原有細小用地興建有利社區的休憩空間或其他社區設施以至作保育用途。另外，由於現時辦公樓需求極之低微，相反住宅剛性需求極之龐大，希望政策亦能夠在進行地積比率轉移時可互換住宅及非住宅地積比。

市區更新政策，油尖旺區可以說是最受到關注的。由於這些地區在以往幾年期間已經有規劃委員會初步進行了如何計劃和提出了大綱等，因此現時只需要正式試驗，並且探討這個地積比率轉移是否可行。

另外，除了地積比率轉移，這些地區亦會進行各種文化特色保育，並且希望在保留這些特色的時候，亦可以進行一些新發展，例如旅遊相關的範圍，以令到這些舊區重建計劃可以有一個新的氣象，幫助香港解決一些居住環境問題的同時，又可以增加經濟競爭力。

余錦雄
香港測量師學會前會長