2023-06-03 07:00
【著名財經專家林一鳴】疤痕效應對商舖的負面影響最大,寫字樓亦偏向負面,但工廈反而會變得利好;至於住宅市場方面,疤痕效應帶來的影響是負面的,幸好有新香港人的強大購買力「挺住」,可以抵消疤痕效應的負面力量。我預期2023全年住宅樓價可保持8%至10%的升幅,即是下半年升幅約3-5%,但寫字樓及商舖就會下跌。
復常後給大家的整體感覺,普遍是經濟回復速度不似預期。從經濟學的角度來看,我覺得這可能是受到「疤痕效應」(Scarring Effect)的影響,即是社會經過創傷之後,當恢復到正常狀態,就算傷口已經愈合,仍會充積大量避險和觀望情緒,經濟只是「彈一下」就無力再上,要一段長時間才能回復到創傷前的水平,在形態上出現L形的經濟疲態走勢。
市民被疤痕效應抑制消費力的原因,未必是「冇錢消費」,而是「冇mood消費」,在心理上降低了消費意欲,對未來前景抱着不確定性,能不花錢就不花錢,特別是一些邊際消費,即是「買又得,唔買又得」的產品,以前可能是「買咗先算」,但在疤痕效應的負面心理之下,就可能會選擇不買。
投資及商業市場也會出現類似的情況。相信對於不少港股的投資者,在2020-2022年的三年疫情期間,很多人都是輸多贏少,債券投資在加息情況下,價格亦普遍出現下跌,所以就算疫情復常,仍「冇mood」作出重大投資。至於企業老闆方面,三年疫情讓不少零售店舖元氣大傷,輸到阿媽都唔認得,就算香港已經全面復常,店主都未必有資金重出江湖,再次在街上開舖,寧可策略上保守一點,也不願意擴充營運。
作為一個專業投資者,我最關心的問題,當然是疤痕效應對樓市的影響。我認為在不同類型的物業中,疤痕效應對商舖的負面影響最大,寫字樓亦偏向負面,但工廈反而會變得利好;至於住宅市場方面,疤痕效應帶來的影響是負面的,幸好有新香港人的強大購買力「挺住」,可以抵消疤痕效應的負面力量。我預期2023全年住宅樓價可保持8%至10%的升幅,即是下半年升幅約3-5%,但寫字樓及商舖就會下跌。
為什麼商舖前景最為看淡?因為疤痕效應抑制的消費行為,對零售市道的影響最大。雖然復常超過半年,街上人流已經回復到疫情前的狀態,但在核心區域的街道走一轉,仍然看到大量吉舖,老闆開新店的態度變得非常審慎,要租金大幅劈價才會慎重考慮。
原文請閱6月份《信報財經月刊》