活化商業大廈

近年來由於疫情影響，使全球各地都增加「在家辦公」的比例，亦因此成為一個社會趨勢；理所當然，香港亦是其中一個增加在家辦公機會的城市。

自防疫措施放鬆以來，一切復常，員工可以自由回公司上班，但香港市民在家辦公的機會卻沒有減少，因為有很多公司都可能已經習慣在家辦公的模式，科技的發展令員工基本上只要擁有一部電腦和穩定的網絡，就能隨時在家辦公。這個不能逆轉的方向使社會上對於辦公室和寫字樓的基本需求持續下降，造成需求的結構上改變。

另一方面，環球經濟的放緩及東西方貿易的磨擦，令香港的跨國企業，尤其是投資銀行的業務都有所收縮，甲級寫字樓，尤其是中環核心區的吸納量和租金水平受到極大衝擊。

今年首季香港寫字樓租賃市場繼續表現疲軟，甲級寫字樓租金整體按季下跌約2%，而空置率上升至約12.5%。現時比較實質的租賃活動主要來自政府和公營機構；相反，供應量就空前巨大。全港辦公室2022年年底的空置空間有大約660萬方呎，而未來的新供應陸續有來，單是中環幾個核心項目已經有數百萬方呎。業界對辦公樓的租金普遍看淡，預計今年寫字樓租金仍將續跌8%至10%。

雖然有意見表示，香港已經正式恢復與內地通關，因此亦有機會使內地不少企業選擇來港設置辦公室；加上政府大力宣傳發展家族辦公室，這亦有機會令甲級寫字樓的需求有所增加。不過，這些需求的成效仍然有待觀察，而中短期的寫字樓市道，肯定是不會熱烈。

相對辦公室，我們現時居住的房屋大量短缺，劏房問題十分嚴重，或許香港可以參考美國紐約市政府的做法，允許商業大廈業主使用補地價的方式把物業轉為住宅用途；政府可以彈性處理與建築規劃有關的改建條款，例如採氣和採光等限制，使商業大廈能夠更容易轉為住宅用途，並優先安排有需要的市民以低價租賃這些單位；又或者政府可參考內地做法，在商業區批准SOHO形式的改建項目，或加入活化商廈的元素，讓業主或發展商分擔一部分香港的住屋需要。

可能活化商業大廈，是繼活化工廈之後香港的一個大趨勢。

余錦雄
香港測量師學會前會長