即巿股評 | 2023-04-27 07:28

【EJFQ信析】內房進入鞏固期 長線吸引力乍現

差餉物業估價署公布3月全港私人住宅樓價指數報351.4，較2月份上漲1.36%，且連升3個月，首季累計進賬約半成。不過，港樓自去年陷入熊市，若以指數的34個月線為「牛熊分界」，需要再上揚近8%才算是牛市重來，暫只宜視作反彈。鑑於美國加息周期變數仍多，港息即使未必「跟足」，相信高息期也不會在短時間內逆轉，樓價表現勢受限制。

美國樓市亦有回勇跡象，周二(25日)多項房屋數據出籠，市場原本估計會下跌，卻意外地全線報升，其中聯邦住房金融局(FHFA)公布，2月樓價按年漲4%；標普/Case-Shiller美國20大城市樓價指數亦反彈0.36%。住房開支在消費物價中佔相當比重，本來樓價稍為下行有助通脹降溫，結果「不似預期」，聯儲局的利率決策倍添難度。

內地樓市同樣復甦，隨着疫後各行業相繼復常，作為支柱產業的樓市交投漸趨活躍。據中國指數研究院報告，3月調查的一線城市商品房成交量按年及按月分別升84%和73%，二線城市分別增加70.9%與54.7%。投資者期待的「小陽春」在首季出現，由於2022年疫情導致比較基數低，今年餘下各月應可保持較快增長。

房市好轉之際，內地宣布全面實現不動產統一登記制度，市場關注「不動產」中牽涉最廣泛的是房產，是否意味房產稅即將實施？由於樓市無復往昔，地方財政難再依賴賣地，房產稅或是解決地方政府收入問題的契機。

內地對開徵房產稅已經醞釀多年，一直只聞樓梯響，如今登記制度得以完善，分析認為的確有助於日後徵稅，惟短期內不會全面推出，按早年的計劃，應先行在部分地區作試點，因此消息未對內房股構成重大影響。

經歷2021年房企債務危機、去年爛尾樓風波之後，內地樓市正在固本培元，儘管乍現「小陽春」，若以為樓價將迎來強勁升浪未免太樂觀，且跟中央「房住不炒」的大方向相牴觸。然而，不利消息應已悉數反映，政策以穩為主，對房企也未宜過分看淡。

附【圖】所見，恒生中國內地地產指數去年11月在嚴重超賣下大舉反撲，最多曾飆逾九成，明顯跑贏恒指，可惜高處不勝寒，目前漲幅已削半，2023年迄今走勢落後於恒指。內房股經過本輪炒上後回吐，正步入整固階段，只要銷售成績持續改善，有望帶動股價逐步上揚。比起前景仍欠明朗的新經濟行業，房地產這個傳統板塊未必輸蝕，中長線部署更屬佳選，雖然國企估值略高，但為求穩陣，吸引力依然稍勝民營房企。

信報投資研究部

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