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專家評論 | 2023-04-04 08:30

葉敬誠

新盤減價與按揭估價

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某新盤二期開售,因開價較一期有明顯折讓,引來一期買家的投訴。有關的投訴未必合理,但卻提示了準買家,購買樓花物業,總有一些難以避免的風險。

事源某新盤二期近日開售,呎價較去年開售的第一期有約一成折讓,引來部分一期買家申訴,認為發展商開價不合理;他們亦擔心二期的開價會影響一期業主申請按揭時的估價,影響按揭借款額。

香港是自由市場,明買明賣,發展商按市場調整項目售價,是正常市場操作,總不成要求發展商寫包單,保證同一項目的呎價一定愈開愈高。尤其是項目一期在去年中推出,正值樓價下調。發展商推出新期數,樓價調整幅度也只是與市場相若。

樓花項目的買家,尤其那些選用建築期付款安排的買家,在作出入市決定時,理應了解當市場價格下調,為物業申請按揭時,有可能出現估價不足的風險。以一個2022年成交價600萬元,2024年交樓的單位為例,如物業落成前樓價下調,申請按揭時單位估值只有550萬元,未來申請按揭,便會以550萬元的估值計算按揭成數。例如六成按揭便可借330萬元。假設買家當初付出成交價一成,即60萬元的訂金,借取330萬元按揭,仍需另外準備210萬元以完成交易。

要留意的是,以上例子是假設銀行就物業的估值出現明顯調整。由於現時相關項目仍有一年樓花期,遠遠未到建築期買家申請按揭的時間。而參考2022年的樓市,雖然全年樓價下跌約15%,我們卻未見銀行在年底時,對年初簽約的單位,出現大規模估價不足的案例;加上今年以來,樓價有較明顯的反彈,如走勢持續,明年買家申請按揭時,可能不會出現估價不足的問題。雖然項目二期的買家入市價較低,但除了心情,未必會對一期買家帶來實際的影響。

如果一期的業主真的擔心,也有兩個應對方案。其一是與發展商討論,提早成交,即在樓花階段申請按揭上會。此舉可減低萬一樓價回頭下跌,令日後申請按揭時,出現估價不足的風險。但此方案未必適用於樓換樓,而舊居仍有按揭未供滿的業主;因為如有兩筆按揭,壓力測試的要求會較為嚴格。而即使買家現時未有按揭負擔,原有居所也可能有租金支出,同時應付新居舊居的租金、按揭供款,可能較為吃力。

另一個可以考慮的方案,是考慮在物業落成時,為單位申請高成數按揭。以上文例子為例,萬一原價600萬元的物業,在明年申請按揭時,最高估值只有550萬元,如申請九成按揭,最高可借495萬元,加上之前付出的首期,需要另外籌措完成交易的差額便是45萬元,由於有一年時間準備,應該也不算是不可能的任務。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁