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港股直擊 | 2023-03-10 08:10

【價值工房】美國加息因素已反映 新世界復甦加快不宜看得過淡

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聯儲局主席鮑威爾本周二 (3月7日) 發表「鷹派」言論後,市場預期3月加息半厘機會率增至七成,隔晚美股三大指數紛急挫1%以上。港股本周三 (3月8日) 開市下跌,曾急跌逾500點,本周四 (3月9日) 全日收報19925點,跌穿二萬點關口。在息口上升的預期下,科技股連續兩天出現較明顯跌幅,但香港地產股跌幅相對溫和,而個別地產股於本周四收市時更錄得升幅,反映地產股早前股價下跌已反映今年息口上升的潛在影響,投資者不宜過份看淡香港地產股。

在一眾地產股中,新世界發展(00017) 股價表現硬淨,昨天收報22.20元,股價在10天及20天平均線以上。短期因素,市場利率提升或會為新世界帶來若干挑戰,但美國加息不可能無了期,且考慮到物業組合即將會在中港經濟復常的順風中重拾增長,新世界前景值得看高一線。

截至 2022年12月31日,新世界在香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中,185億港元合同銷售將於2022/23財政年度下半年入賬,42.8 億元合同銷售將於 2023/24 財年入賬。新世界將繼續分階段推出多個大型住宅項目,共提供超過 5,000 個單位,包括參與組成財團發展的四個九龍東啟德項目,位於黃竹坑港鐵站上蓋的「港島南岸」第五期發展項目,及位於北角的前皇都戲院項目等。市場估計,外資亦有望重新在香港部署擴張,集團亦將繼續推售甲級寫字樓項目,包括南商金融創新中心剩餘單位,以及長沙灣永康街、瓊林街項目。

建立PropTech (房地產科技) 具前瞻性
此外,新世界與內地大型電訊設備製造商華為簽署戰略合作備忘錄,將透過華為的人工智能 (AI)、雲端服務、大數據等技術,結合新世界在內地及香港地産行業的專長,較同業更積極以數碼轉型推動行業可持續發展,如節能建築、低碳工地等,推展PropTech至粵港澳大灣區,進一步擴大新世界多年來打造的生態圈規模,策略具備相當的前瞻性,相信這個發展項目有望成為新世界的中長線增長引擎。

跟其他香港地產股一樣,儘管過去兩年新世界持續面對著環境因素的負面影響,但集團一直保持著維持股息分派。在2022/23財年上半年,在業績倒退中,筆者留意新世界因時制宜按盈利情況繼續分派利息,而由過去多年的分派數據可見,新世界管理層樂於為股東提供持續的現金回報。展望中長期,集團持有合共約 1,639 萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積,其中約 90%位於「北部都會區」範圍。新世界將繼續加快農地轉換以釋放價值,並於補充土地儲備時善加利用政府的政策及措施。於2022/23財年上半年,新世界向城市規劃委員會提交申請,發展元朗唐人新村的兩幅農地,應佔總樓面面積約為301萬平方呎,預計將提供約 5,600 個住宅單位。

新世界財務穩健,在可預見的將來並沒有供股或配股計劃,亦沒有向股東集資的需要。新世界非常注重持續優化財務情況 (持續減債、出售非核心資產、潛在企業行動等),這均可以提高集團的整體溢利,務求釋放個別業務的價值及明確旗下各公司的策略重心,新世界的股價及股息增長潛力不容小覷。

常態分析回報率約五成
在投資的合理值上,透過2019/20至2021/22三個完整財年,以及上述2022/23財年上半年的三年半財務資料,可得出期內的股息率、市盈率和市賬率,從而用此三個角度得出集團的每股合理值,就算以保守分析,相對亦為25.15、25.20和26.15元。上述分析的平均合理值為25.50元,較本周四收市價22.20元高出近15%,連同現近9厘的股息率,潛在回報率超過23%,反映現價進場具吸引力。

另若考慮到今年中港經濟將見顯著回暖,按常態分析集團的每股合理值超過30.00元,連同股息收益,預期回報率近44.00%,足見此股值得投資者關注。港股近期氣氛轉淡,投資者可以把握新世界一旦調整的機會為組合增添一隻優質收息股。

聶振邦(聶Sir)

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況,其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票;其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外,筆者現時也並未持有上述股份。

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