理財方案 | 2023-04-05 05:00

葉永鏗

【移民】英國買屋前估值 要多做功課

自BNO推出起，不少港人已於英國生活了一年，甚至過了第二個農曆新年。雖然在英國搵樓，大多數在網上可處理整個流程，但當中複雜程度遠超乎想像，尤其與香港比較。當中讀者最常問的便是：「間屋究竟值唔值呢個價錢？」「在網上平台，賣家代理所提出的估價到底是否準確？」這些網上平台提供的資料普遍在網上發掘出來，幾近只有30%至40%的盤源資料是完全正確，部分如建築年份、面積，甚至房型（End Terraced被定義為Semi-Detached）都可以與實際有出入，故大家如果自己做，或委託代理尋找盤源，也應該再三確認清楚。

估值報告有期限

一般做法都以政府資源為最標準，其中最值得參考的便是Energy Performance Certificate（EPC Report），但亦需要注意該報告是何年何日做。賣家出售物業時，此報告必需要提供，並且需要沒有過期，一般報告的限期是十年，故如上一次換手是於十年內，而賣家收樓後曾進行翻新或加建而令房產升值，有機會未能全面反映房產的價值。

一般第三方提供估價的時候已經進入了正式的買賣流程，買家都要付出金錢予貸款銀行或測量師提供報價，屆時如果估價比叫價低，是不能以此作為理由議價至合理估價，因為賣方是以接受此報價才開始啟動買賣。另外，因加息周期及在高息環境下，借房貸的要求愈高，亦逐漸收緊，有些極端情況更需要買家補上中間的差價，如未能準確知道房產估價便需預備額外資金。

及後只能因屋內情況才能向下議價，議價的起步點便是最初同意的成交價。如何能有效地向下議價及何時開始，會於日後的篇章內分享。

那麼如何為心儀的房產自己進行估算？眼見英國房產種類繁多，最直接有效的方法，便是在房產地點的一定範圍內尋找相同或相類似的房產交易紀錄作比較，通常條件有三：相同房型（獨立屋VS獨立屋）；差不多同樣的配套，如三房兩廁、面積相若；最近期的成交紀錄，但之前因新冠肺炎影響，成交紀錄有些地區只能追溯到6個月前，一般只能尋找3個月之前的成交。地點距離最好當然是同一條街，或同一個郵遞區號。我們通常以一英里半徑範圍內尋找最少5至10個同類型的盤源估價，往往與第三方報價只有1%至3%的差距。

假若房產在同區沒有相近的類型或成交紀錄，尤其是一些較受本地中上階層家庭的地區，便需要考慮當中的差距進行估價，當中可從房產類型、房產配套如浴室或套廁數量、加建部分如玻璃暖房（conservatory）、內部裝潢質素、私人地段泊車位（off street parking）數量進行調整，由於每區樓價差距有別，這些都需要地區性的調整，不是單單多一個廁所，估價便高1萬英鎊那般進行調整。

部分網站資料未必準確

一般這些成交紀錄，可於房產網上搜尋。以Rightmove為例，可在House Prices一欄輸入郵遞區號及房產類型、最近一年交易，點擊Sold Your Houses on Map，便能尋找每宗房產交易，再做表作比較。我個人不建議在這些房產網站直接搜尋該地址的估價，按過往經驗，Mouseprice房產資料只有30%至40%完全正確，估價大部分偏低；Zoopla的房產資料準確情況達80%至90%，但往往估價比第三方偏高，有些更高達10%的差距。

賣家提出的報價雖能作參考，但並非市場估價。有些較貪心的業主，在一些爭奪較熾熱的地區，明知買家是港人，會要求港人提高報價，往往便會買貴。現在房產市場環境較不明朗，故大家必須小心為上。

如果大家沒有心力或時間自己做功課，建議找專業的房產代理協助搵樓及處理整個買賣流程，始終香港和英國買樓的分別實在太大。