新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」

一手住宅物業銷售監管局上周發出「作業備考」，要求發展商或指定財務公司就一手項目的財務計劃提供更多資料。目前有關「備考」只屬建議性質；而準買家即使詳閱有關資料，也不一定可避開「借不到列明於價單貸款安排」的結果。

多年以來，不同的發展商都有為新盤買家提供有別於銀行的財務安排，一般是借貸成數較銀行為高的按揭。準買家可能被類似的財務安排吸引，而作出入市決定。過去曾出現個別買家因不同原因最終未能成功取用貸款而需要取消交易、損失訂金的案例，但未引起廣泛注意。直至去年一家發展商旗下項目，大量買家未能向指定財務公司取得原定的貸款，才引起市場留意。

銷監局新推出的「作業備考」，要求新盤賣方向準買家提供「資料文件」，詳細說明新盤財務計劃的內容。另外提供一份「給準買家的提醒」(下稱「提醒」)，針對新盤的財務安排，提出一些準買家在簽署買賣合約前需注意的事項。

不過，要留意的有幾點：備考僅為建議性質，即使賣方不按其行事，也不會違法。不過，「提醒」算是一個好開始，即使個別新盤的發展商未有提供，準買家可以此為基礎，在作出置業決定前，細加考慮。

「提醒」對準買家有一些很有用的建議，例如細閱價單、不要輕信有關貸款的口頭承諾、直接向指定的貸款機構查詢申請資格；以及如以「建築期(Stage Payment)」計劃入市，要留意物業估價對借款額的潛在影響、留意貸款條件對未來供款安排的影響等。新盤準買家如願意細閱，已可避開不少置業陷阱。

持平而言，「提醒」中有部分建議，在執行時有一定難度。例如「賣方或其指定財務公司，以書面形式確認根據財務計劃可取得的貸款額及相關條款前，切勿貿然簽訂臨時買賣合約」。

新盤按揭其實涉及一個三方關係：準買家與發展商簽訂買賣合約是一回事，準買家作為按揭申請人，向指定財務機構申請樓宇按揭，又是另一回事。如果發展商(或其關連財務公司)為新盤提供按揭，並作出「無條件批核」的承諾，當買家未能取用貸款，以致未能完成交易時，買家自然可向賣方追究。但不少新盤按揭安排，往往由第三方貸款機構提供，他們往往有一定的審批要求，例如按揭每月還款不可高於月入一定比例。部分機構對借款人的還款與入息要求、以至壓力測試更會完全跟隨金管局的標準。

或者有人會問：如果由貸款機構直接在現場提供批核服務是否可能？那些按揭申請即被拒批的準買家，知道自己不會取得貸款，便不會簽署買賣合約了。

問題在於，按揭審批的標準流程遠較私人貸款複雜。貸款機構往往要求較充分的證明文件、也會查證申請人有沒有其他債務。一般銀行處理按揭申請，最快也要數天的時間。而在新盤銷售節奏較快的日子，一個新項目可以在一天內有數百宗的成交，要求貸款機構在即日作出批核決定，在人力物力上都不大可行。

對準買家來說，要避免因為未能成功取用貸款而需要取消交易的風險，除了參考「給準買家的提醒」外，究竟有什麼地方要留意？下星期再談。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁