處理劏房租賃的注意重點

房屋問題一向是本港最為人關注的議題之一，近年政府亦積極推出房屋相關政策及措施，力求改善居住環境及質素，讓市民安居樂業；其中，就分間單位(俗稱劏房)的問題，《業主與租客(綜合)條例》(《條例》)第IVA部下對劏房的租管制度已於去年初生效。而為配合條例，地產代理監管局亦推出相關指引讓地產代理遵從。

為了讓地產代理更易於了解指引的重點和他們在處理劏房租賃時的主要職責，局方最近新推出了一份名為「經由持牌地產代理/營業員出租劏房」的單張，除了由地監局人員在巡查地產代理商舖時派發及教育之外，亦已派發到民政事務總署轄下各區諮詢中心，以便市民取閱。

以下讓筆者介紹載於單張上、提醒地產代理在處理劏房租賃時必須依循的指引重點：

一、披露交易中的行事身份：持牌地產代理/營業員須向準租客披露其所屬的地產代理公司是只代表業主行事、或只代表租客行事、或同時代表業主及租客雙方行事。

如屬雙邊代理，須以書面向租客及業主披露向雙方分別收取的佣金數額或收費率。

若地產代理本身是業主或業主的授權人/代表，則必須以書面通知準租客其身份；及不得要求租客就租賃支付或以其他方式從租客收取任何佣金或報酬。

二、通知有關租住權保障和租金規管的要求：地產代理須通知客戶首期租賃為兩年；租客有權續租兩年，即租客享有總共為期四年租住權保障；在首期或次期租賃中，租金可以下調但不可上調；及任何次期租賃的租金調整不得超過按《條例》下的租金規管機制計算的百分比或10%，以較低者為準。

三、解釋隱藏的強制性條款：地產代理須向客戶解釋《條例》附表7所列的每項隱含的強制性條款；並向客戶提供包含隱含強制性條款摘要的執業通告附件。

四、提醒客戶留意相關罪行及分攤款項：地產代理須通知客戶下述情況均屬違法，包括非法剝奪劏房租客對該劏房的佔用；從租客收取不屬以下種類的款項(租金、租金按金、付還公用設施及服務的收費)及因租客違反租賃引致的損害賠償；要求租客繳付劏房的公用設施及服務的款項超過業主向租客提供的書面賬目中顯示經分攤的公用設施及服務款項。

五、加蓋印花及提交租賃通知書：除非業主另有書面述明，代表業主一方行事的地產代理應在雙方簽署租約後30日內，安排為書面租賃協議加蓋印花；及不論租約是以書面或口頭方式訂立，在租賃(包括首期租賃和次期租賃)的租期開始後60日內，安排向差餉物業估價署署長提交租賃通知書(表格AR2)。

筆者再次提醒各地產代理必須依循指引，並提醒業主客戶同樣需要符合條例的規定。

地產代理亦可以向業主客戶提供上述宣傳單張，以便他們了解和配合。單張已經上載到地監局的消費者教育網站(http://smart.eaa.org.hk)。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁