宏觀分析 | 2013-11-18 12:49
浦永灝
香港房地產行業是最近的熱議話題。市場普遍預測，到2015年底香港房價將大跌15%，最悲觀的預測是房價跌幅將高達30%至50%。香港房價自2003年非典疫情爆發以來幾乎上升了四倍，自雷曼兄弟公司倒閉以來也上漲了一倍多。今年，房價走勢開始逆轉，目前較3月時的高點下跌了3%。
重要的負面催化因素
被普遍提及的首個原因是美國利率預計將上升。由於港元與美元匯率掛鈎，所以香港的基準利率與美國聯邦基金利率鎖定在一起。為此，如果像某些人所假設的，到2015年美國聯儲局加息200至300個基點，則香港的抵押貸款利率也將由目前2.2%的水平上升200至300個基點。利率上漲將削弱購房者的負擔能力，並導致按揭對收入比率由目前的50%上升至69%至75%。因此房價應會下跌20%至30%。
第二，房價/年收入目前位於13.3倍的過高水平，接近1997年的歷史高點，而1997年至2003年中期間香港房價曾一度暴跌70%。假設該倍數回到8.7的均值，房價將需要下跌約34%。
第三，供應過剩是另一個很大的不利因素。新單位的供應量由2009年5.2萬套的低點，大幅增加至今年6月7萬套的高點。因此，未售出單位存量由2012年的54至72個月銷量，大幅上升至今年第二季需要144個月才能銷完的水平。
另一個負面因素是上海新成立的自貿區和深圳前海金融服務區，長期而言它們均對香港作為國際金融中心的地位構成威脅。最後，香港房價還受到特區政府調控房地產市場措施的打擊。
紓緩因素被忽視
雖然我贊同對房價的預測方向，但也認為一些紓緩因素被人們忽視。首先，大部分負面觀點都是假設美國聯邦基金利率會大幅攀升。而我認為，美國聯儲局在2016年之前加息200至300個基點的可能性極低。目前，美國仍然在努力對抗通縮並致力於去槓桿化，核心通脹已由2012年4月的2%下滑至今年8月的1.2%。
此外，美國勞動力市場的改善力度非常小。雖然失業率已經由2009年10%的高點下降至今年9月的7.2%，但勞動力參與率由危機前66.4%的高點降低至今年9月的63.2%。這意味著，結構性失業正在增加，使得降低實際失業率的難度變得愈來愈大。因此，考慮到美國聯儲局非常明確地將就業和通脹數據作為制定貨幣政策的前提，所以不太可能在2016年之前大幅加息。
而且，我認為在未來5至10年內，上海無法取代香港作為國際金融中心的地位。鑑於其較高的政治自由度以及高效的法律和行政制度，香港有望繼續吸引人才和富裕移民，而這在提升這個城市的房價/年收入比率方面一直是一個有利的催化因素。
總而言之，我們認為香港房價將緩慢下跌，今年的跌幅可能為5%，2014年和2015年可能分別下跌5%和10%。在我看來，房價大幅下跌需要其他觸發因素，例如爆發地區戰爭、美國聯儲局大幅升息或是諸如非典這樣嚴重的流行性疾病等。這些都是低機率事件，不屬於我們的基礎情景。儘管如此，我們建議客戶減少對香港房地產的部署，因買入或持有該資產的最佳時機已經過去。