專家評論 | 2023-01-20 08:30

盧展豪

通關後經濟復甦 勢帶動財團入標投地

經濟前景尚未明朗，今年首幅大型商業地競投項目，即市建局觀塘市中心第4及5區發展項目於截標後，僅收到1份標書，為近15年來反應最差的市建局項目。另外，旺角洗衣街前水務署商業官地亦將於今年推出市場，惟最近市場估價較去年初減約一半，令人擔憂未來香港的土地發展及庫房收入大減。

上述觀塘市中心重建項目為市建局歷來最大的商業項目，當局經甄選後於去年底邀請19家發展商入標競投，最後只收到新地的一份標書。此為於去年11月，西九文化區藝術廣場大樓項目只獲一財團入標後，短期內出現同樣情況。另亦是市建局於2008年紅磡必嘉圍小型地皮只收到1份標書後，約15年來反應最冷淡的項目。至於上述旺角洗衣街項目，其去年初最高估值約228億港元，近月卻減至約121億港元，個別估值更低至約73億港元，可謂身價大縮水。

依筆者看，本地發展商財務穩健，現金流亦充裕，只是受疫情肆虐及全球經濟不景氣影響，在通脹升溫、美國持續加息，以及能源和原材料價格高企等因素影響，本地商住物業市場交投淡靜，租賃及買賣成交量均大減，亦難以在短期內逆轉回暖，繼而令發展商入標取態更審慎，出價更保守。

以工商舖市場為例，據美聯工商舖資料研究部的數據顯示，連同逾億元公司轉讓成交在內，2022年工商舖成交量及金額分別錄4490宗及837.2億元，按年皆大跌約35.9%。即使今年初迎來中港首階段通關，兩地旅遊及商貿仍需時復常，惟市場上最差的時間已過，往年12月是工商舖市的傳統淡季，去年該月整體生意額卻追平11月，現時工商舖亦接到不少問盤，亦有不少投資者仍積極搵舖，打算於新春後租用，可見不少投資者均看好後市，憧憬中港通關為市場帶來新氣象。

若順着通關勢頭，舖市復甦的步伐將最快，預料最早於今年3月可見復甦跡象，適逢其後的復活節及五一勞動節假期，本地零售及飲食業亦將漸入佳境，料今年中旬的整體商舖成交量將按年升約20%至25%。

與此同時，即使自疫情起，商廈市場已淡靜多時，成交宗數及金額均頻錄跌幅，可是個別優質甲廈辦公室仍受追捧，錄得成交。筆者預料，當市場迎來更多利好消息，中港商貿活動進一步復常，將有更多中資企業看準香港於法律及稅務上的優勢，前來設立辦公室，拓展海外市場，同時外資企業亦重臨香港，大舉進軍龐大的內地市場。隨着更多外資及內企重駐中環及金鐘一帶的甲廈，其凍結多時的租金將會回升並帶動成交量上掦，表現有望跑贏大市。筆者預料，今年中旬的整體寫字樓成交量將按年升約30%。

另一邊廂，表現較為平穩的工廈市場，預料其今年中旬的成交量將按年升約20%至25%。當物業市場交投逐步回暖，發展商入標投地的信心與動力將會提升，繼而推高地皮估價及成交價。

盧展豪
鋑聯控股行政總裁(工商舖)