近期賣地成績的啟示

2022/23的財政年度已經過了9個月，由於樓市經歷重大的轉變，政府地價收入似乎未如預期，在首三季，政府招標賣地收入至今只錄得246.4億元，較上一個財政年度同期錄得905億元，大跌超過七成。餘下的3個月，政府會推出赤柱豪宅地，以及旺角洗衣街的地王，但相信最多總數亦只能夠達380億元，相較去年全年943.7億仍然有近六成的距離。

隨招標賣地外，政府還有補地價的收入，一般在樓市比較淡靜的時間，發展商都會趁地價略為回軟的時間，加快補地價的速度。連同補地價收入，政府粗略估算，全年地價收入會在700億至900億元，距離預算案目標的1200億元，低出300億至500億元，亦遠低於2021/22年度有多達1400億元的地價收入。

賣地收入大跌，反映近期的住宅市場情況，銷售停滯不前，發展商投地轉趨審慎，情況於最近一季尤其明顯，售出的地皮都以低於或接近市場估值下限成交。幾幅在最近一季賣出的住宅地皮，都是由一向市場觸覺特別敏銳的長實投得，包括屯門大欖住宅地，在去年4月推出流標之後，於10月重推之時，以每方呎地價3522元低於市場下限投得；去年12月中的市建局賢居里項目，以每方呎地價9554元低於市場下限投得；上月底啟德住宅地，以每方呎地價6138元低於市場預期下限投得。

相對上一個財政年度2月，發展商以每方呎樓面地價約62352元、創下全港官地呎價新高紀錄，逾11億元奪得淺水灣南灣道地王，更加突顯這個財政年度的地價回落。

過去9個月的賣地成交價，都給予市場一個一浪低於一浪的感覺，充分反映發展商對後市持有非常保守的態度。當然在通關及其他好消息可能出現下，樓市或急速轉向，但這些樂觀的考慮，相信在今年不會出現。

余錦雄
香港測量師學會前會長