內地房企迎來一股暖風

自2022年第三季以來，中央支持房地產企業融資的政策密集出台，將預售資金監管鬆綁，由信貸、債券及股權3個渠道組合支持房地產企業融資。信貸方面，人民銀行將向6家商業銀行推出2000億元人民幣「保交樓」貸款支持計劃。債券層面上，人民銀行通過再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持房地產企業發債融資，預計可支持約2500億元人民幣的民營企業債券融資。

至11月28日，中國證監會公布房地產股權融資方面調整優化5項措施，預視房地產融資將全面放鬆。這5項措施包括：第一，恢復涉房上市公司併購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份，或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持「同行業、上下遊」整合。

第二，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支持的房地產業務，包括與「保交樓、保民生」相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

第三，調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，允許以房地產為主業的H股上市公司再融資；允許主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

第四，進一步發揮REIT盤活房企存量資產作用。證監會將與有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REIT常態化發行，努力打造REIT市場的「保租房板塊」。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REIT，或作為已上市基礎設施REIT的擴募資產。

第五，積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、在建未完成項目及基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。

而根據再融資的要求，資金不能用於拿地拍地及開發新樓盤。資金只可以用於「保交樓、保民生」相關項目，其目的在於補充房企的流動性以及償還債務，切實保障「保交樓」工作的推進。陸續出台的融資政策有助於需求端的信心恢復，從而帶動樓市逐步回暖。再融資方案的推出也讓銀行有更強的意願和更明確的路徑投放貸款。在目前的市場條件下，主要受惠的還是穩健性房企、商業銀行及受股權投資者青睞、實力相對雄厚的房企。不過，此舉能否最終化解房地產風險，將取決於防疫新十條後，中國經濟能否軟着陸，從而釋放住房需求而帶動整條住房產業鏈之經濟活動。