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專家評論 | 2022-12-13 08:30

葉敬誠

還款上升但借款能力不變的按揭場景

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本周美國議息,主流意見估計美息上調半厘,港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點,明年首季美國可能再加息一次,然後加息期可望告終,香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計,可說香港人的按揭借款能力沒有減少,但借款人的還款壓力卻已上升。

於11月初,筆者曾在本欄估計,本地按息可能在明年初升至3.5厘,而美國通脹有降溫跡象;明年美息上升周期可望告終。現時看來,本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。

按息3.5厘是個有趣的數字,正面地看,2022年初,美國加息周期尚未展開前,一個月港元拆息低見0.2厘,以近2年一般H按條件,按息為H加1.3厘,封頂位為P減2.5厘(P為細P,上半年為5厘)。以未放寬壓測前的標準計,會要求按揭申請人每月還款在「封頂位加3厘」,即按息在5.5厘的情況下,每月還款不逾月入六成。

近期拆息上升,H按都改以封頂位計息,現時市場估計,本月及明年1、2月美國議息後,H按的封頂位會升至3.5厘左右。由於今年金管局放寬了壓測的計算標準。在現時要求下,如H按封頂位升至3.5厘,壓測會假設按息加2厘時,每月還款不逾月入之成。H按3.5厘的利率加2厘,正好是5.5厘。由此角度看,可以說在月入不變的前提下,一般香港樓按申請人的按揭借款能力完全沒有改變。2022年初月入1萬元,可借樓按上限約105.6萬元;加息(以及放寬壓測標準)後,數字完全沒有變化。

不過,申請按揭的借款能力不變,不代表按揭還款的壓力不變。2022年初,壓測的計算標準是按息5.5厘時,月供不逾月入六成;但當時的實際按息是1.5厘左右,比起現時預期明年初按息升至3.5厘,按息實際上在一年內上升2厘左右。

雖然說比起上世紀八、九十年代按息高逾10厘的情況,按息3.5厘難言「高息」;但按息由維持10年的極低水平回升,市場需要一個適應的過程。近月一、二手成交淡靜,除了疫情的影響,無疑亦與按息持續上升有關。以每100萬元樓按,還款期30年計,按息在1.5厘時,月供3451元;如按息升至3.5厘,每月還款會升至4490元,升幅達三成,預料會令不少準買家轉為觀望。

要留意的是,暫時看來,如果按息一如預期在明年初見頂,樓市有可能在明年初轉向;中國防疫措施放寬、香港與內地可望在明年初恢復正常通關、持續3年的新冠疫情對經濟的影響減退,如有較強的訊號令市場預期美息見頂,樓市的氣氛可望逐步改善。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁