理財方案 | 2013-10-12 05:00
財策有道 曾慶璘
樓市升跌一向是市場焦點，早前有市場人士提出關於未來兩年樓市跌幅達50%的預測，引起社會一陣熱議。不過，美國未能於9月實施減買債計劃，市場估計最快到明年1月貝南奇退任聯儲局主席後，美國才開始退市，加息可能要到2016年才開始，何時可以入市成為不少等待上車人士的疑問。讀者Kevin正籌備明年結婚，並找機會與女朋友上車，不過，坊間對於樓市走勢眾說紛紜，令Kevin擔心一上車樓價便下跌。
今年以來港府推出多項措施抑壓樓市，樓市成交萎縮，雖然樓價有所回落，不過仍然處於高水平。至9月中，港島區指標屋苑平均呎價為9900元，較1997年時平均水平高三成，九龍及新界指標屋苑呎價雖較低，但仍分別高97年平均水平25%及23.7%。另一方面，供樓人士的負擔亦愈來愈重，今年第二季供樓負擔比率為56%，超過1993至2012年的47.9%長期平均水平。另一方面，居屋及可買賣的公屋單位，呎價亦直逼私人屋苑，印證樓價處於高水平。
不過，無論樓價跌幅多少的預測可否成真，現時樓市(特別是二手市場)缺乏成交是事實，相信不少業主都不願意賣樓，其中一個原因可能是賣樓套現的資金缺乏出路，相信在美國退市前樓市都會處於膠著狀態，因為市場存在頗多不確定性。筆者認為，支持現時樓價高企的因素，除了是供應不足外，更重要是美國自2009年起的量寬政策，超低息環境推高資產價格，現時私人住宅的租金已有回落，資產回報率下跌，一旦香港利率抽升，對整體樓市的壓力會十分大。
筆者認為，如果不是有非常急切的住屋需要，現階段不宜入市，尤其是港府推出抑壓樓市措施後，市場對豪宅需求雖然有所下跌，但針對Kevin這類年輕人的上車盤，需求仍非常緊張，樓價現時顯然是過高。因此，建議Kevin可選擇先與家人同住或租樓以應付住屋需求，靜待入市良機。Kevin亦要留意，一兩年後若樓價調整至可買入的合適水平，屆時息率應會較現時高，按揭成本可能會有所提升。
與香港情況相反，內地踏入「金九銀十」的傳統樓市旺季，樓市交投非常熱烈，一線城市包括上海及北京的樓價穩步上升，亦有不少「地王」誕生。筆者留意到內地新領導人減少對樓市作干預，讓市場有更大空間自行運作，因此料長遠樓市發展不俗，投資者不妨多留意內房股。