2022-12-03 07:00
【信報月刊】全球加息 實質利率推冧樓價
【奧克蘭大學商學院副教授姚松炎】港澳的利率基本緊跟美國，但港澳的樓價在2020年美國大幅減息後樓價的升幅仍然輕微，根據萊坊國際樓價指數排行榜，香港樓價在2021年的升幅在全球排名中屬包尾幾名。及至2022年港澳跟隨美國加息，港澳樓價隨即步入跌市，說明息率的作用必須與預期通脹率和風險溢價相比較，得出實質利率才能夠判斷其對樓市的影響。今年10月份經濟學人一篇題為《全球樓價大跌市即將來臨》的文章，指出全球最少已有九個富裕經濟體出現樓價轉勢或下跌，直指加息就是元兇，更把疫情爆發初期的全球央行減息行動視為過去兩年國際樓價飆升的導火線之首。
今次難得全球央行進行兩輪同步實驗，2020年初全球超過54家央行一起大幅減息207次，單單在2020年第一季就一起減息73次，不少更是減至接近零息或歷史新低，但踏入2022年第二季全球有55家央行一起掉頭加息62次，每次不少於50點子，2022年頭三季全球合共錄得央行加息8190點子，單就G10的十國央行就已加息合共1850點子。這兩場國際息率實驗在不同的經濟體於大約同一時間實施，有助我們檢視即使在各自經濟體處於不同的內在特殊因素的情況下，利率升跌和貨幣政策對各地樓市的影響，是一次難得的科學驗證創舉，初步結果非常明顯，對日後各國政府施行房屋與按揭政策有重大啟示。
美加樓價由升轉跌
首先，為方便解說，我選擇了七處讀者較熟悉的經濟體進行分析，分別為英國、美國、紐西蘭、加拿大、南韓及香港和澳門七地，覆蓋四大洲，亦包括讀者最關心的港澳樓市。我把2021年12月的各地指數歸為100，清楚可見紐西蘭的樓價在今年首三季已下跌超過一成，其次是港澳的樓價也同樣出現下跌，首八個月大約下跌半成，南韓則只回落1%；英美加三地的樓價雖然仍比去年底的樓價為高，但已明顯出現轉勢，其中尤其以美加的樓價指數由升轉跌的趨勢最為明顯，而英國的樓價則由升轉為橫行，仍未轉跌。雖然各地的樓價變化不是完全相同，但都出現轉勢。
全球加息步伐各異
紐西蘭從2021年貴為樓價升幅世界第二高的經濟體，2022年卻變成樓價最先下跌的國家，而且跌勢頗急，是何原因？本欄上期曾介紹紐央行在疫症爆發初期不但減息至零，更同時把按揭成數上限等限制解除，導致按揭市場出現井噴式的上升，樓價急升近三成；及後央行承認按揭政策導致樓價飆升，緊急收緊按揭政策，並成為全球最先加息的國家，早於2021年10月已率先全球啟動加息步伐，至今加息3.25厘，最近多次央行會議均把息率調高至略高於美國息率，樓價亦隨加息而轉勢，樓價指數在2021年11月見頂，至2022年9月樓價比峰值已下跌一成三，成為世界先進經濟體中樓價最先下跌及跌幅最深的地區之一，堪稱今次全球加息實驗中的領頭羊。
原文請閱12月份《信報財經月刊》