【私銀觀】亞洲主要城市力抗房市下行壓力

瑞銀在最新發表的《全球房地產泡沫指數》中，分析了25個國際城市，發現許多房地產過熱地區的房價正出現回調。其中，多倫多和法蘭克福面臨最大的泡沫風險，香港和東京處於泡沫區域，而新加坡房價仍處於高估區間的下沿，在過去一年大漲11%，為十多年來最快增速。不過，亞洲房地產市場的前景各不相同。

星房價有多項政策支持

受惠於多年來審慎的宏觀經濟政策，新加坡民眾的房貸還款能力基本與房價同步提升。而由於供應短缺，過去一年租金大幅上漲，2021年中至2022年中上漲了16%。

新加坡經濟重新開放、採取措施吸引全球人才，以及在中美緊張局勢升溫之際保持相對中立的態度，都進一步鞏固了這一地位。外國買家對新加坡地產的興趣也已回升至疫情前的水平，佔總交易量的4%至6%。

不過，鑑於明年房貸利率可能升至4厘以上，我們預計2023年的房價漲幅，將從今年的8%至10%放緩至大約2%至4%。隨着新加坡全面重新開放，辦公大樓、商業和工業地產的租金應繼續得到支持。

港樓價至明年仍然受壓

香港房地產市場自2019年中以來停滯不前。這是因為本地經濟受到嚴格的防疫限制措施、地緣政治局勢、人口外流，以及利率上升的衝擊。今年以來，香港住宅價格下跌了9%，我們預計到今年底還可能下跌3%至4%。2023年房價仍可能有5%至7%的下行空間。

儘管如此，香港作為通往中國內地重要門戶的地位仍未改變。未來幾年，這種獨特的價值定位，可能將繼續鞏固香港作為全球主要金融中心之一的地位。

香港的形勢或許已經逐漸轉趨正面。入境數據顯示，自8月以來居民陸續返回香港。隨着與中國內地重新開放通關，且加息步伐開始放緩，香港房價可望在2023年下半年獲得支持。

日本房地產現放緩跡象

在超低利率和人口流入的推動下，東京房價在過去十年不斷攀升。最近，日圓疲軟也為房價提供支持，隨着日圓滙率在30年低點附近徘徊，外國投資者對日本房地產的興趣上升。然而，日本房地產市場正在出現放緩跡象，近幾個月來房價年化增速已減半至5%。這種趨勢應會持續到2023年，使明年房價持平或上漲低個位數。

辦公大樓方面，由於員工選擇在家上班且未來幾年辦公大樓供應增加，空置率可能仍然偏高。我們預計2022年和2023年辦公大樓租金可能會下降約4%至5%。

港日優質開發商估值吸引

長遠來看，結構性因素包括金融中心地位、強而有力的宏觀審慎政策、人口湧入和供應有限，將為亞洲主要城市帶來利好作用。

對於股票投資者來說，上市房地產的估值較歷史水平而言比較便宜，並且相對於資產淨值有大幅折讓。香港地區和日本的優質房地產開發商估值具吸引力，尤其是那些槓桿率低、定價能力強的開發商。

新加坡的寫字樓、工業和零售房地產投資信託基金（REIT），也受惠於不斷增長的租房需求和可持續的派息。在香港，社區零售仍然是我們最看好的子板塊，因其對宏觀經濟下行的韌性更強。鑑於未來幾年租金壓力可能上升，我們建議避開日本REIT。

購房者需要為短期承壓做好準備，但亞洲主要城市的長期前景仍然強勁。畢竟，房地產仍然是良好的通脹對沖工具，也是代際財富傳承的重要組成部分。