樓價下行對按揭借款人的風險

樓價較去年同期下調接近約一成，對於正在供樓的小業主來說，暫時未有直接衝擊。但調整期如持續，仍是會為按揭借款申請帶來或多或少的影響。

樓價調整，正好10月底金管局公布負資產的統計數字上升，市場焦點集中在負資產數量增加的消息。市場也預期，如果樓價持續調整，統計上會有更多的負資產個案。但對正在供樓的小業主來說；物業成為負資產，暫時不會有什麼實質影響，如果利率不變，物業成為負資產，也不會令每期還款增加。

不過，對於按揭申請人來說，樓價下行卻會有即時而且實質的影響。近年樓花買賣中，較多業主選用建築期付款，即買家先付小部分樓價作訂金，到物業臨近落成才申請按揭。與一般二手買賣，或樓花即供付款的成交期較短有所不同。樓花建築期付款中，簽署買賣合約與申請按揭的時間差距較長，如果碰上樓價下行，在購買的單位臨近交樓，買家要申請按揭時，物業的估值可能有較大變化，如估值下跌，買家未能取得預期的樓按金額，便可能需要籌措資金完成交易。

例如購入的單位成交價1000萬元，買家原打算以八成按揭入市，即借800萬元。如申請按揭時，物業估值只有900萬元，八成按揭便只是720萬元，借款人需要額外準備80萬元以完成交易。

此情況暫時未出現，包括早一兩年以建築期購入，近期交樓的樓花，暫時未聞有按揭估價不足的情況。但如果樓價調整持續，不排除會個別以較高溢價開盤的樓花在交樓時出現估價不足的問題。

對以建築期方式購入樓花的小業主來說，如果希望借用足額的樓按，或可考慮與發展商討論，提早成交。由於可提早收回售樓所得，一般發展商都歡迎買家提早成交，個別項目甚至會向提早成交的買家提供現金回贈。在樓價調整幅度尚算有限的情況下，提早成交在一定程度上可避免估價不足的風險。

當然，如果樓花買家是換樓人士，要增加新居按揭的批核機會及樓按額度，便需要先行售出舊居及償還舊居的按揭；在市況偏軟的當下，實行上有一定難度。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁