甲級寫字樓租金疲弱

香港近日樓市都有不少向下的變動情勢。其中一向支持度較高的甲級寫字樓，與以往有一些分別，似乎整體租金跌幅不小。這次就來看看有關香港寫字樓在租務市場方面到底發展如何？

根據資料顯示，香港的甲級寫字樓租金，連續兩年半一直下降；今年首三季整體跌幅約0.5%至3.5%；其中，港島下跌得最多，而荃灣和長沙灣等屬於西九龍地區的跌幅較為輕微。現時香港甲級寫字樓租金對比疫情以前2019年下降約35%。對比以往最高峰期，更有差不多四成的降幅。估計現時中環甲級商廈實質租金跌至每方呎約100元，而官塘區每方呎約20元。

除了租金持續下降外，寫字樓的空置率亦持續上升。由於大型外資公司對前景比較悲觀，所以都有「去中環化」減省租金動作，例如近日瑞銀預租西九高鐵站上蓋。而九龍東方面供應量持續不斷。形成中環和九龍東可以說是重災區。

現在整體寫字樓空置率約10%；其中，九龍東空置率約15%，相當約200萬方呎樓面；中環則約8.5%，涉及約135萬方呎。而這些空置率尚未包括部分樓面雖然租客仍然有交租，但已經是空置等待租約到期。相信空置率已超過2009年環球金融海嘯時水平。

俄烏戰爭擴大、環球危機感增強、利率迅速上升，以及港股極度低迷，創13年多以來的低位等，都嚴重影響香港的經濟，而甲級寫字樓需求，近期都是錄得負吸納量。甲級寫字樓的市場情況能否復甦，似乎只能夠依靠香港何時與內地通關，因為目前中資機構佔本港甲廈樓面比例超過20%，兩地通關有助需求回復正吸納。

不過，由於疫情的關係，香港與內地各個城市恢復正常通關似乎未有任何時間表，疫情持續3年以來，不少內地企業對於在香港租用寫字樓的規模和需求不單沒有上升，反而持續下降。

筆者寄望政府可以在年底推行「0+0」的政策，並且正式與內地恢復通關，這對於寫字樓空置率可以說是有大大的幫助。不同的企業，包括海外、本地及內地企業等都有機會重新整頓整體辦公需求，這對於寫字樓，特別是甲級寫字樓方面的需求亦有可能拉動提升。屆時有可能令整體甲級寫字樓的租務環境可以有所改善，減少空置率和租金下降的趨勢，使得現時受到壓力的業主可以減少負擔；同時，經濟方面亦有所改善，整個社會經濟運作亦會變得比較平穩。

余錦雄
香港測量師學會前會長