地產新聞 | 2022-10-12 15:29

高力料今年樓價跌逾一成

高力發布《2022第三季房地產市場報告》，高力香港研究部主管李婉茵表示，隨着香港走出第五波疫情陰霾，寫字樓租賃市場今季錄得正淨吸納量，氣氛有見好轉。由於不少甲級寫字樓陸續落成，整體空置率因新供應推高。另外，有見升級搬遷(flight-to-quality)的趨勢持續，或會對質素較低的寫字樓物業構成壓力。美國聯儲局加息對投資和住宅市場的影響較大，加息不單令投資者轉持觀望態度，更令置業人士期望價格下調。隨着酒店隔離政策取消後，預料投資需求將回升，而住宅樓價將繼續下跌。

美國加息令按揭利率及置業人士的最低收入要求提高，對住宅市場構成壓力，因此置業人士預期私人樓宇的價格會因此而下調。由於買賣雙方價格期望差距擴大，導致今年第二季二手住宅市場的季度成交量按年下挫32.3%。

高力分析今年7月至9月成交的2823宗二手住宅交易，了解賣家已開始接受新的價格期望並降低叫價，此趨勢在400方呎以下的小型單位最為明顯，當中以超過折讓5%至20%的價格售出的成交佔比上升26%。

高力亞洲區估價及諮詢服務行政董事周若瑜預計，開放邊境未必能夠扭轉住宅價格的跌勢，未來6個月的住宅價格調整步伐或會加快。預計樓價於今年將進一步按年下跌10%至12%，與其他類型的住宅相比，小型單位可能會首當其衝。

整體寫字樓租賃市場於今年第三季錄得57.7萬方呎的淨吸納量。第三季租賃活動回升的同時，位於港島東和九龍東的三座新寫字樓亦相繼於第三季投入市場，新落成的總寫字樓淨樓面面積為180萬方呎，令整體空置率攀升至 12.6%。

成本優化依然是企業跨區搬遷的主要考慮因素，整體甲級寫字樓租金於第三季按季下跌1.5%。九龍東和西九龍的租金分別按季微升0.9%和0.4%，而港島區灣仔及銅鑼灣的租金持續調整，租金按季下調2.4%。

高力香港商業物業服務行政董事林子明預計，至今年年底，租金將相對穩定。政府放寬入境措施，包括於9月下旬取消強制酒店檢疫，有助帶動跨國公司對寫字樓的租賃需求。預計新增甲級寫字樓供應將達到330萬方呎，升級搬遷將導致同區甲級寫字樓的空置率進一步走向兩極化，反映出物業質素的明顯差異。

第三季的投資氣氛繼續受聯儲局加息影響，僅錄得26宗重大交易。儘管市場出現一些大額成交及更多接管資產，但整體成交宗數仍按季跌16%，按年則跌49%。市場對凍倉及數據中心的需求殷切，令工業物業於今年成為投資者的寵兒，但第三季亦僅錄得26億元的總成交價，按季下挫73%。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰預計，隨着隔離措施逐步放寛，商舖資產對投資者更具吸引力，民生商場可以提供穩定的收入來源，而當邊境重開時，核心區的一線街舖則會有強勁的升值潛力。同時，工業資產將繼續備受機構投資者的青睞。除非出現更多逆向因素，並視乎部分主要寫字樓及商舖交易能否完成，高力預測今年的整體成交量按年增長15%。