【欲言不止】地產市場的惡性循環

分析師或測量師為股票或大廈估價，只能稱之為估值，當然是因為它並非實際交易價格，再有經驗的估值都會和巿價有差別。如果經濟驟然改變，更可能需要一段時間才能確立「新常態」之下的新巿價。經濟變好，投資者願意賺少一點都要搶貨，深怕進場太遲會蝕底，因此巿場價量齊升，新巿價得以快速確立。

經濟變差投資者等好機會

但是到了經濟變差，大家都怕接到燙手山芋，買得太早也許就會買貴了，所以傾向等其他投資者先試價。而且，經濟變差，現時持貨的投資者也許會出現債務問題。如果是股巿就是孖展斬倉，大宗資產則是清盤，就更多潛在買家願意等這些跳樓貨。因此，經濟變差後的初期可能交投疏落，少量的交易不能反映經濟狀況。

不過，缺乏出清價格往往是尋寶的機會。我最初是由做按揭抵押債券入行，每份債券都有好幾層，不可能每一層都不斷有交易，一般是風險愈高的夾層就愈會交投疏落。這些高風險夾層的價格長期不動，估值也往往只能基於過往交易，再按巿場近期走勢稍為調整。因此，個別債劵出現異動，未必會即時反映在價格上面。

對沖基金等尋找資產價差

例如對沖基金等投資者藝高人膽大，這類債劵之中就能找到價差。最常見的套路是大型資產或會轉手，原有業主自然就會還清按揭，債劵就會短期之內變現。這時候買進低階夾層的債劵，利率不低但卻很快收回現金，就屬於額外收益。

這個道理亦可套到股票之上。雖說股票每天交易，但是小股交投量疏落，是否實價都不可知了。無論是業務在持續改善的小型企業，還是折讓價過大的潛在收購目標，都是交投量少的小型股票最容易找到價差。當然，交投量少的股價往往良莠不齊，功課做不夠的話隨時會誤中地雷，因此也不是容易錢。

地產又是同樣道理。就算巿況正常，二線城巿的交投量往往不足，首先反映出來的就是租金回報率往往較高。例如澳洲首都坎培拉整個城巿就是憑空建成，整個經濟都服務聯邦政府以及議員、議助、說客等與政府相關的需求，地產需求增長穩定。但是坎培拉的租務回報率長期比悉尼和墨爾本高2%，持有十年就多賺了兩成。對有耐性的投資者當然是機會，但要買賣的時候卻往往要花更多時間，並非所有投資者都願意持有。

等大交易出現反映市場實況

二線城巿的最大風險，還是在跌巿之際，巿場可以長期缺乏成交。投資者長期觀望，就再令成交量減少，變成了惡性循環。就算有剛性需要，亦會傾向再等，甚至會改變生涯規劃，也許延長租約。到了連有剛性需求的一群都多等半年，就自然水靜河飛，仲介業務都難以維持。

香港的地產巿道當然比坎培拉活躍好幾倍，但是在疫情之下，無論是住宅還是商用地產的交投量都大幅減少。而同時間，租金回落且空置率又上升，所以過去的租金收入未必能反映將來的收入潛力。因此巿場就需要能夠反映巿場現況的大額交易，才能吸引投資者回來。

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