市場分析 | 2022-08-17 05:00
李智穎
【私銀觀】中港星房市各有利好 限制風險
中國市場是近期市場關注的焦點，7月有逾40個城市最少270個預售項目的購房者，集體要求停止償還貸款。
香港和新加坡同樣面臨挑戰。按揭利率持續上升和疫情防控措施令香港房價受壓，而新加坡火爆的市況則可能促使政府重新推出房價降溫措施。
由於開發商缺乏資金，令不少在建的樓盤停工。最近一輪房地產去槓桿令負債率高的開發商信用緊縮，導致部分項目停工。有報道稱，部分項目住房預售款此前被挪用，導致其缺乏足夠資金完工。
此外，新冠疫情引發多地不時實行臨時封控，不僅延緩項目進展，也對家庭收入及購房者的未來還貸能力造成打擊。
內地當局介入形勢可控
如果停貸規模進一步擴大，銀行的不良按揭貸款增加可能帶來金融系統性風險，但我們預計這種情況不會發生。首先，在監管部門提出「保交樓」的承諾後，停貸事件的蔓延已見緩和。其次，中國的銀行和金融體系受到的總體影響應可控。過去3年，按揭貸款和開發商融資在新增銀行貸款中的佔比持續下降，主要銀行的不良貸款撥備覆蓋率也較充分。
儘管我們預計相關情況將受控，近期房地產銷售和投資增長可能面臨進一步壓力。在我們的基準情景下，隨着近期問題塵埃落定，政策支持措施將最終推動房地產市場活動在第四季復甦。
香港供應緊或可緩壓力
香港地區的房價承受疫情的壓力，但住宅價格從2020年初以來僅下跌1%。有限的新供應、低利率及相對穩健的家庭槓桿水平，是住房市場保持穩定的重要原因。但是，人口外流、按揭利率和浮動利率上升，可能不利樓市情緒。
美國聯邦基金利率可能在年底達到3.3厘，香港地區的利率也可能同步上漲。房市在過往加息周期的反應並不一致，這取決於當時的經濟狀況、住房政策以及供求形勢。按照目前情況，我們預計房價將在未來6至12個月持平或最多下降3%。
多個因素也會緩解潛在加息帶來的壓力：本地經濟應會在未來數個季度復甦，通脹穩定在大約2%至2.5%的水平，私人住房供應應會在中期保持緊張。政府計劃興建更多公營房屋，但私人住宅未來10年的總體供應目標僅為13萬套，低於過去5年平均每年1.75萬套的水平。
星利率漲難令房市降溫
儘管新加坡政府採取措施為市場降溫，但房價漲勢不停。去年私人住宅價格上漲10.6%，今年上半年進一步攀升4.2%。
按揭貸款利率上行可能很快給房價帶來壓力。由於利率上漲，按揭貸款利率最近觸及新高。我們認為按揭貸款利率走高可能削弱購買力，侵蝕可支配收入，並為消費支出帶來壓力。
但按揭貸款利率上漲本身不一定會造成房價下跌。首先，租賃市場十分火熱，租金快速上漲，意味房東能夠將按揭貸款利率上漲的成本轉嫁給租客。其次，過去房價下跌與工資下降的關係更大，而不是利率上漲。第三，隨着新加坡邊境的重新開放，外資對房地產的需求也可能增長。
鑑於目前勞動力市場和家庭資產負債表都十分強勁，同時家庭債務佔GDP的比重也持續下降，我們並不認為新加坡房地產市場存在系統性風險。儘管如此，如果房價繼續加速上漲，政府可能會推出進一步的降溫措施。