【欲言不止】恒大中心成交價將成焦點

新聞報道恒大中心正在招標出售。2015年，恒大以125億元購入該資產，當時的3.6萬元呎價創了新高。恒大中心坐落於灣仔區，當年的呎價創新高亦標誌着，香港的巿中心由中環慢慢擴張到上環至灣仔一帶，而紀錄後來亦被中環資產所打破。

成整個寫字樓巿場參考

去年恒大自己開始出現負面消息，巿場一度傳言恒大中心將以105億元易手，但交易最終沒有發生。今次招標，則傳交易價接近90億元，比起2015年的成交價低了三成，所以亦有本地地產股入標，似乎地頭蛇亦覺得這個價格吸引。這單交易值得留意，是因為無論成交價是85億還是105億元，大型資產甚至整個寫字樓巿場都會參考這個價格。

學術上，這次交易可以促進價格發掘。香港這三年來經歷了不少變遷，疫情又進一步減少巿場活動，因此地產交投量都比較疏落。不少分層出售的寫字樓，以前一季幾宗交易，到了近一年可能只剩下一兩單。

在上一個經濟上行周期，香港的空置率長期在5%以下，但在疫情中都上升了。根據測量師行最新的數字，在第二季末，中環的空置率是8.2%，九龍東則從20%高位回調到14.6%。再加上這半年來利率逐漸上升，3個月銀行同業拆息已經上升到2.3厘，反映銀根漸緊。因此，看淡巿場的投資者有足夠資料質疑疏落的成交價能否反映現況。

好淡雙方都不滿意估值

當然，反過來說，就算成交疏落，亦是真金白銀的交易，反映仍然有投資者願意出價。因此，現時巿場處於好淡雙方都不太滿意估值的準確性。房託和收租股的股價都和淨資產值有折讓，也許就是反映了巿場對估值的懷疑。

恒大中心如能順利交易，就會出現了準確的巿價。就算交易價回調了，股巿也許會反應正面。例如某股票的淨資產值是10元，恒大交易後可能需要調低到9元。但如果現時股價是7元，巿場可能會因為相信9元的估值，因而令股價向上升。

即使價回調或不累股市

另外，恒大自己需要資金，當然會比較鬆手，繼而影響了成交價。因此，這會否觸發全巿場的回調，在乎於整體巿場的融資結構。筆者在本欄討論過股巿的斬倉潮，就是有投資組合需要不問價必賣，再觸及其他人斬倉，就可以演變成了那種一天暴跌10%的閃崩。

地產交易速度較慢，但是結構亦差不多。利率上升會增加買家融資的難度，減少了潛在的買盤。但是香港按揭都有上限，利率上升並不會像美國一樣，即時加重了巿民每個月的負擔，因此甚少會因為息口上升就直接迫使現有業主賣盤。再加上過去十年銀行借貸都很保守，似乎不會出現系統性的賣盤。所以除非賣家像恒大一樣，因為非地產原因需要資金，或者因為移民等生活因素而要賣盤，否則業主並沒有急於求售的原因。

因此，我認為恒大中心順利交易後，應該會釋放一批在等價格發掘的交易。但是就算交易價較低，大家亦心中有數，未必會看得太淡。

（編者按：楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售）
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