中國 | 2022-08-03 05:00
胡一帆
【私銀觀】房貸斷供風險 當局積極回應
自7月以來一些未完工項目的購房者停止償還按揭貸款，市場對中國房地產行業的擔憂再起。數千名購房者聲討他們在樓盤竣工前已開始還貸的項目爛尾。
這輪「斷供潮」主要由開發商流動性緊張引發。2020年末開始的房地產去槓桿，令負債率高的開發商信用緊縮，導致停工。由於監管及管控漏洞，有稱住房預售款被濫用，導致項目缺乏資金完工。此外，新冠疫情引發的臨時封控延緩進展，也對家庭收入及購房者對未來還貸信心造成打擊。
購房者停還貸致惡性循環
然而，真正的風險在於斷供潮蔓延的可能性，對銀行的風險偏好和購房者情緒造成打擊。如更多購房者停止還貸，脆弱的市場情緒可能削弱需求，進而壓低價格，造成惡性循環。7月份以來，30個城市以建築面積統計的房產日成交量按年下滑30%至40%，此前在6月份因積壓的需求釋放，成交量曾短暫回升。因此，決策者積極採取行動至關重要，防止潛在的螺旋式下行。
好的一面是，中央政府似乎意識到風險，並持續採取行動緩解市場憂慮。部分地方政府加強商品房預售資金監管、監督和調配資金。部分地區設立新的共管賬戶，直接向項目提供資金，以確保竣工交付。此外，河南資產管理有限公司宣布聯合鄭州地產集團設立紓困基金，為問題樓盤的資產處置和重組提供幫助。
房地產政策料進一步鬆綁
鑑於目前樓市情緒疲軟，我們認為房地產政策可能進一步鬆綁以支持銷售，例如進一步下調房貸利率，及在受影響的城市放寬限購政策等。
總體而言，我們認為，如果中央和地方政府果斷採取行動來提振家庭和市場信心，形勢將依然可控。額外的基礎設施刺激措施（調增政策性銀行8000億元人民幣信貸額度，及通過發行金融債等籌資3000億元人民幣），有望部分抵消經濟復甦的潛在拖累。但我們認為寬鬆措施可能不會為個別房企兜底，也不太可能改變中央政府抑制房價過快上漲的長期目標，意味房地產行業在中長期內將繼續進行整合與重組。
次季後經濟料逐步回暖
第二季中國GDP按年增長0.4%，低於市場預期，也是2020年第一季以來最慢增速，更遠低於2022年第一季的按年增長4.8%。尤其消費方面，反映4月份大規模封控措施的影響。但這意味今年經濟已見底。隨着供應鏈瓶頸自5月底以來逐漸緩解，經濟活動繼續從4月的低谷回升。
中國相對溫和的通脹為政策寬鬆提供迴旋空間。6月份居民消費價格指數（CPI）溫和上升至2.5%。由於基數較低且豬肉價格周期恢復常態，下半年CPI可能將保持在3%左右，全年約為2.5%；與此同時，PPI通脹可能已經見頂，6月份進一步放緩至6.1%，相較去年較高的基數可能將繼續回落。
政府自5月以來推出更多支持性政策，包括房貸利率下調，以及地方層面的房地產政策鬆綁。更多支持消費的政策有望推出，房地產需求端政策也可能鬆綁，以支持經濟在下半年復甦。
貨幣政策料將保持寬鬆，我們預計，還有1至2次降準以配合財政刺激，同時進一步放寬信貸。財政政策可能將發揮更重要的作用，包括加大支出、減稅降費和地方政府債券發行。6月份信貸按年增速反彈至10.8%，在政策支持下有望保持相對穩健，不過受基數效應影響可能逐漸放緩至10.5%左右。