即巿股評 | 2022-07-28 07:25

【EJFQ信析】物管股優勢未改 爆泡後價值浮現

港股於期指結算與美國議息完結前缺乏方向，恒指昨收報20670點，跌235點，全日波幅僅198點，屬3月中急瀉後最窄。大市陷悶局，多個板塊卻劇烈震盪，內房股續搶盡焦點，其中碧桂園(02007)於當前市況仍獲投資者青睞，成功配售8.7億股，集資約28億元，股價下挫15.1%，報3.16元，失守配售價3.21元。

旗下碧桂園服務(06098)更傷，幾乎從頭跌到尾，見52周新低16.68元，埋單報17.44元，插水22%，自去年高位85.2元計，累瀉八成，與備受嚴監管困擾的科技板塊「不相伯仲」。

物業管理曾被視為板塊的「明日之星」，當旺時利好盡出：商業模式傾向「輕資產」，資本需求較低，因此回報率更佳；由於營運對經濟周期敏感度低，每月穩收管理費且幾乎「有加無減」，企業形同「現金牛」，資金充裕又能慷慨回饋股東（母公司多屬開發商），派息吸引。儘管內地強調樓市「房住不炒」，對物管亦不構成威脅，反而隨着住戶生活質素要求提高，潛在發展空間龐大，令投資者對其前景信心滿滿。

市場熱捧掀起了開發商分拆潮，紛紛整合旗下物管部門安排獨立上市期望「釋放內在價值」，實際上也冀藉着市旺籌集更多資金。恒指公司為反映板塊表現，去年4月19日推出「恒生物業服務及管理指數」。

附【圖】所見，物管指數登場後反覆下行，上周錄得紀錄新低，跑輸內房股、恒指及科技指數，正好說明追捧過度容易衍生泡沫，即使基本質素沒有轉差，對股價的支持作用隨時無從發揮。

物管股曾炒至極昂貴水平，以市值五大的華潤萬象生活(01209)、碧桂園服務、中海物業(02669)、雅生活服務(03319)、綠城管理(09979)為例，其市盈率曾介乎20倍至73倍，目前則回落到5倍至40倍。然而，經歷泡沫爆破後，物管股已具重新留意價值，原因有三。

首先，「輕資產、現金牛」優勢猶在，開發商資金鏈問題縱難以預測，物管股估計不會受到直接影響，近期被「爛尾樓風暴」波及，股價明顯回調，主要是憂慮母公司危機發酵，投資者選擇先沽為上。此外，樓市「大到不能倒」，中央雖然不會像往年般從宏觀政策中着手救市，惟支持行業「健康發展」大方向不變，物管業務增長或有所放緩，卻未虞快速倒退。第三，一年多以來物管股跌幅不輸內房，負面因素尤其是高估值相信已獲反映。

當然，如何在板塊中揀蟀大有學問。連升14天的力高健康生活(02370)昨尾市急插逾八成，掛牌後漲幅化為烏有可作借鑑，在選股時應向具規模、資產不致太「輕」的物管股入手，而擁央企背景的有助平衡風險，估值較貴也屬合理。

信報投資研究部

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