【移民】英國買樓要做local searches

大家在買英國樓的過程中都會遇上不少麻煩，亦都需要重新了解整個買賣流程，和適應英國的工作速度及文化。

當委託了代表律師後，一般律師都會向你諮詢是否需要做local searches，看似與測量師的驗樓報告相若，但實際上所涵蓋的內容卻是差天共地。後者主要視察房產及房產土地範圍的一切事物，而前者則是從第三方報告提取包括房產以外的一切資訊，讓買家清楚了解添置房產的各種外在因素，以及相關風險。

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4種報告助了解風險

一般律師會建議買家購買4種不同的報告，才能對房產以外有一個完整的外在風險評核。接下來，將簡介每一份報告所涵括的內容，讓大家作為參考，看是否需要購買所有報告。

Local searches涵蓋4方面。首先是local authority search，報告包括以下內容：1）土地用途是否合規範；2）房產周邊道路使用權，是否需要繳交道路維修稅；3）過往土地用途申請歷史；4）保育範圍、土地污染等（Groundsure報告亦會提及）。

這類報告新樓會更適用，詳細查閱發展商是否得到相關政府部門審批。如果有問題，資歷深的律師或地產代理會及時提醒。若是二手樓，假設上手業主有做報告，當時亦未必會買。有一定樓齡及換手次數的（除非換手次數多和持有年期短外），基本上都沒有問題。

資料或不能在網上尋獲

第二方面是drainage & water search。報告包括以下內容：1）水供應商及渠的位置圖；2）有沒有渠蓋在房產範圍內而導致監察需要在家居中進行。其實過往屋主或租客的單據，及部分表格如TA6等亦會確認單位排水系統連接主渠。（通常買屋會建議做這份報告，如有渠蓋在後花園等位置，很大機會將來做extension會覆蓋，後果便是每年水務公司會派員來視察渠務狀況，造成不便。）

第三是Groundsure Homebuyers。報告包括以下內容：1）查核土地污染；2）水浸；3）土地下陷；4）輻射程度；5）土地規劃限制；6）能源供應設施基建（油、煤氣、再生能源──風車/太陽能廠）；7）公共交通/高鐵/鐵路、土地規劃申請、電訊網絡）。一般而言，無論是房屋或單位都會建議做。部分數據不能在網上資源中搜尋得來，如土地污染、地陷、輻射等。

居所就近教堂要留意

最後是Chancel Check。簡單而言，老舊教堂如果需要修葺，居住在教堂一定範圍內的居民需要強制性繳費。如果做了相關報告之後，客戶可以購買相關保險做對沖。若果教堂需要徵費，保險公司會代支賠償（詳細情況視保險條文為準）。由於部分教堂歷史久遠，通常都是歷史保育建築，修葺的物料亦要採用當時的建材，所以費用屆時可能很昂貴。

例如最近成交的物業所在的地區有一間超過170年的教堂，需要維修部分屋頂，由於維修規模有限，費用不多，所以沒有強制性徵費。這報告就視乎客戶對於風險可以接受的程度。建議可在網上搜尋有關房產周遭的教堂一看，以教堂的整體建築、樓齡、與房產的距離等等作考量。

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