工商舖市道 | 2022-07-14 17:13
地產市場展望
高力發表香港《2022下半年地產市場展望》報告指出，受第五波疫情打擊，營商氣氛和勞工市場仍需時恢復，除非本港放寬入境措施為市場引入新需求，否則高力預計，下半年的寫字樓租賃市場將不會出現大幅度反彈。
高力香港商業物業服務主管顏慈萍預期，下半年將有390萬方呎全新甲級寫字樓樓面落成，可能令整體空置率至年底時升至13.5%，預計今年整體甲級寫字樓的租金將下調2%，而隨着九龍區的寫字樓租金微升，傳統核心商業區與非核心區域的租金差距將有機會進一步收窄。
隨着社交距離措施放寬，寫字樓睇樓活動逐漸恢復，但出租需求仍然疲軟，上季香港寫字樓錄得負吸納量逾17.6萬方呎，進一步推高整體空置率上升0.4個百分點，至11.2%。總結上半年，寫字樓錄得負吸納量逾5.9萬方呎。
零售物業市場方面，高力指出，第五波疫情讓香港於首季面臨最嚴厲的社交距離措施，為零售市場帶來艱巨考驗。核心區街舖租金於第二季進一步按季下調0.4%，導致上半年的整體租金下跌2.4%。儘管大部分的零售商持較審慎態度，銀行及國際服裝品牌卻趁機遷至一線街舖。本地消費仍是香港零售市場的主要推動力，而餐飲業、超級市場、家居生活百貨和新興藥房擴張，將成為租賃市場的主要源動力。
高力香港商舖服務主管吳凱寧表示，展望未來，高力對今年下半年市場情緒感到樂觀。隨着8月即將發放第二階段消費券，加上政府正考慮進一步放寬入境人士的隔離要求，下半年消費氣氛相信會持續改善。若未來疫情維持受控，預計今年全年的零售租金能回升至5%以內。
高力香港常務董事劉振江表示，受年初的第五波疫情影響，本港全年經濟增長有所放緩，但疫情於第二季漸見緩和，商業活動亦開始逐步恢復，預計下半年寫字樓市場將主要由租戶物色更優質的寫字樓空間所帶動。隨着投資者進一步消化潛在加息周期的影響，除非社交距離措施進一步收緊，否則市場投資氣氛將在下半年回升，而抗跌力較強的工業物業亦會繼續成為機構投資者追捧的資產類別；同時，社交距離措施逐步放寬及即將在8月推出的第二階段消費券將有助推動下半年零售市場的復甦。
報告指出，雖然本港經濟增長於今年上半年較預期緩慢，但預計下半年整體營商氣氛和市場活動將逐步復甦。高力預期，美國未來的加息走向會進一步加重業主的經濟負擔，市場上有機會湧現更多投資物業的出售及接管個案，刺激今年下半年的交易量。若社交距離措施不再進一步收緊，高力對投資市場前景保持審慎樂觀，成交額按年下跌5%的預測維持不變。
高力大灣區研究部主管鄧淑賢表示，隨着香港從第五波疫情中逐步復甦，第二季整體物業投資交易量已由第一季的低位回升，商業物業投資量亦按季增長52%，但對比去年上半年，今年首6個月的整體投資量仍按年下跌15%，成交額為289億元。該行預計，由於加息因素讓投資者持觀望態度，全年成交額按年下降5%，至700億元。
鑑於市場一直積壓對房屋的需求，高力相信，住宅發展地皮和共享生活空間將會為本地發展商及基金投資者帶來更多投資機遇，而一向抗跌力強的地區零售亦將持續受投資者追捧。佔第二季投資量87%的機構基金及房地產機構會繼續成為下半年投資市場的主要源動力。
高力香港資本市場及投資服務行政董事翟聰表示，受惠於強勁需求及租賃表現，工業物業如數據中心和冷藏庫設施等將繼續成為機構投資者最熱衷投資的物業類別。預料今年下半年的交投量將超出上半年。對比起寫字樓和零售物業，預計抗跌力較強的工業物業會繼續成為機構投資者最熱門的物業投資類別。預測整體倉庫價格全年會錄得5%升幅。