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市場分析 | 2022-07-11 05:00

Liz Ann Sonders

美國樓市處兩難困境

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樓價及利率飆升,對住房負擔能力構成重大打擊,增加了房地產市場疲軟抑制經濟增長的可能性。在全球因疫情引致經濟停擺期間,房屋銷售最初出現急瀉,但由於大眾渴望有更大居住空間,加上寬鬆的貨幣及財政政策,以及服務性消費支出較少,樓市其後以驚人速度反彈。

房市需求有急降風險

然而,這種反彈逐漸演變成承接危機。庫存受壓、「競價戰」出現、需求趨向熾熱等因素,促使物業銷量及價格一併飆升。2020年初,疫情引致經濟衰退期間,成屋銷售額下跌近28%,但其後短短8個月內飆升63%;相比之下,新樓銷售額的跌幅較輕微,但其後於4個月內從疫情最低位大幅急升78%。

不出所料,成屋及新屋價格均以每年雙位數增幅飆升,並超過了十多年前樓市危機爆發前水平。目前,樓價增長高峰期可能已經告一段落,成屋的雙位數平均增長率亦趨向穩定。此情況不可能永遠持續,隨着價格上升維持接近相對高位附近,需求可能會下降得更快。

縱觀歷史,價格增長往往是供求失衡所致。在全球金融危機期間,樓市崩潰後,建屋步伐大幅放緩,令供應量相對偏低,這原本並不構成重大問題,直到疫情發生令住屋需求急劇上升。

置業數字上升是一大喜訊,但租賃市場空置率繼續暴跌正凸顯另一個危機,那就是潛在買家湧入租賃市場,令供應進一步緊張並推高價格。

供應有限為租金價格帶來持續的上行壓力,令通脹更加熾熱。在目前經濟周期中,租金上升速度明顯較快;因此,如果樓價升幅於相對短時間內降溫,則可能有助壓抑租金升勢。然而,在目前供應有限的情況下,我們認為價格快速下行難以在短期內出現。因此,消費者的置業信心驟減是不難理解的。

放貸機構取態維持審慎

疫情初期的價格壓力削弱消費者的信心,但購買力並未受到嚴重影響:只有在利率飆升的情況下,市場承接能力才會受到沉重壓力。對大眾而言,置業變得遙不可及,而四十年來最高的通脹率及激進的貨幣政策,則更進一步加劇此情況。

不過,值得慶幸的是,與樓市掛鈎的槓桿率遠遠未達次按泡沫時的水平。從批出按揭貸款的數據來看,放貸機構顯然偏好信貸評分較高的借貸人。此外,自全球金融危機以來,住屋佔國內生產總值(GDP)的比例大幅下降,住屋供應並無跟隨需求急增,而家庭資產負債狀況亦明顯較佳。

施工活動減加大放緩壓力

長遠而言,我們對住屋供應仍然頗為樂觀,同時亦明白可能需要一段時間方能修正失衡狀況。好消息是,我們處於與2005年幾乎相同的情形,有望抑制房地產下跌的潛在經濟漣漪效應;不幸的是,新屋動工率保持長期向上攀升,而落成數量卻落後,導致住屋市場日益不穩定。最近動工率有所回落,雖然即將落成單位的供應將為潛在買家帶來機會,惟價格下降及樓宇施工活動減少,則可能加劇整體經濟的疲弱狀況。

鑑於供求緊張,價格下跌對買家而言是喜訊,惟這可能是經濟放緩的徵兆或原因,畢竟信心及收入增長轉差,將限制消費者作出大額購買的能力。隨着經濟增長持續放緩、短期利率急升以及資產市場弱勢未完,預示經濟將進一步疲弱,令衰退更快來臨的可能性加劇。