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專家評論 | 2022-07-07 08:30

蘇振顯

舊區重建與強拍條例

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香港從戰後到今天已有70多年,舊區樓宇老化問題日益嚴重,根據立法會數據顯示,截至2021年年底,樓齡60年或以上的私人樓宇逾3500幢,當中以九龍西、九龍中、港島西和港島東數量最多。

這類舊樓大致上可以分為3個時期建成的樓宇,最早期的是戰前樓宇,筆者兒時五十年代,見到很多戰前唐樓,特色是有一個大騎樓建在行人路上,前面有兩條大石柱支撐騎樓,樓高2至3層,無電梯,大都無水廁,要由夜香工人晚上提供服務。通常是一條木樓梯由地下直上二、三樓,建築物主要是石屎建成,但有一些非常舊的唐樓是木造金字瓦頂及木樓板,筆者九十年代在中上環市建局的發展地盤見過,樓梯及地板已是搖搖欲墜,地點就是今天中環中心的位置。

這些戰前舊唐樓今天已大部分拆除,除了少數作為歷史建築物保留,例如雷生春及太子道西190號等,由於舊唐樓只得三層,加上當時並未有分層業主的業權安排,基本上每幢都是一個業主擁有,所以收購重建並沒有太大困難。

第二個時期是上世紀戰後四、五十年代興建的舊樓,這些戰後初期樓宇的特色是仍然有騎樓蓋在行人路上,但已沒有支撐石柱,三層至七層高,絕大部分無電梯,但已有水廁。 全石屎建造,這批戰後初期的建築物,建築質量甚差。筆者在五十年代目睹建築過程,地基的樁是一條條杉木打入地下,混石屎是工人用人手一盤石仔,一盤沙,一盤水泥倒在一塊木板上,再加水然後用鏟攪混,就是建築用的三合土,所以質量與今天建築石屎的嚴格要求是不可同日而語。

當年香港常常制水,建築工程在缺水時會用井水甚至海水來落石屎,加上貪污盛行,偷工減料時有發生,所以有不少這時期的樓宇,質量都是不理想,不時有石屎脫落,甚至騎樓倒塌的新聞出現在這批樓宇上。這類戰後初期的樓宇地盤面積細,主要是收購一幢或幾幢舊樓重建,每幢樓地盤面積約700至1000方呎,通常只牽涉幾個業主,加上重建地盤面積不太大,所以收購仍然可行。

第三個時期是在六十年代開始,舊樓重建開始走向大地盤,多單位大廈形式發展,例子就是彌敦道平安大廈及立信大廈,地盤面積有近萬呎,樓高十多層,有電梯,特色是用中央走廊貫穿多個單位,大部分仍有騎樓蓋在行人路上,經過五、六十年歲月洗禮,不少騎樓及簷篷都有石屎老化情況,要用鐵柱支撐,需要大修葺。

屋宇署會發出修葺令,但住客大多上了年紀的退休人士,未必有經濟能力進行大維修,這類樓宇早已分層出售,通常有過百名業主,所以收購重建存在困難。尤其在未有《土地(為重新發展而強制售賣)條例》1999年出爐之前,這類物業因業主眾多,發展商要收購100%業權並非易事,很多時因其中一個業主不售賣或失踪,而令到收購失敗或拖延多年。惟近年透過上述強拍條例,令到舊樓收購重建提供一條可行道路。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理