宏觀分析 | 2022-06-29 05:00
胡一帆
【私銀觀】後疫情人口流動 影響城市發展
新冠疫情對亞洲主要城市的人口流動模式，以及當地房地產市場帶來變化。
在中國，一二線城市因其優異的經濟發展，而一直是流動人口最青睞的移居地。近年來「反向流動」趨勢日漸明顯，2020年深圳人口淨流入1180萬，為近幾年來最低。這種人口「反向流動」趨勢，在北京和上海表現得更為明顯，過去5年來這兩大城市的常住居民人數停滯甚至負增長。雖然新冠疫情在一定程度上加劇了這種趨勢，但其他因素，例如生活成本、長期機會及政策變化等，也發揮了重要作用。
北京上海外流趨勢明顯
就北京而言，人口外流主要是由於政策驅動。2017年中央政府開始在河北省建造雄安新城，這裏距離北京100公里，準備承接北京的「非首都功能」。隨着愈來愈多的大學、醫院和國企總部正在或計劃從北京遷往臨近城市，上述趨勢很可能將持續。在上海，愈來愈高的生活和土地成本，再加上日趨嚴格的環保要求，使愈來愈多的工業企業轉移至臨近的合肥等城市。隨着互聯網相關的新工作機會暴增，再加上便利的交通網絡使居家辦公成為新常態，降低了人們留在上海這種生活成本高昂大城市的意願。
與此同時，部分強二線城市的吸引力日益上升，因其生產成本相對較低，房價合理，生活方式也更為輕鬆。坐落於長江三角洲地區的核心城市杭州，正在成為中國的新興科技中心，這裏彙聚了電子商務、社交媒體、大數據和金融行業等一長串價值鏈，是阿里巴巴、網易、海康威視等知名高科技企業的總部所在地。當地政府推出了一系列支持政策，例如減免相關稅費以吸引企業家來此創業，並在購房和落戶等方面推出優惠政策以吸引大學生留杭。
港人才輸入計劃將重啟
香港繼續保持吸引力，儘管受疫情限制和宏觀經濟不明朗影響，尤其對本地經濟中具重要地位的樓市壓力頗大。隨着疫情狀況改善，我們預計各種人才輸入計劃和工作簽證將重新開放，這將成為香港移民新趨勢和下一次經濟上行的關鍵因素。香港政府也略微放寬了房地產政策，從而幫助提振本地房價。
移居大阪趨勢日益顯著
在日本，首都東京出現淨流入人口停滯的現象。新冠疫情使居家辦公的接受度日益提高，進而推動人口從生活成本高昂的東京，搬遷至較為便宜的臨近地區。2020年東京的淨流入人口幾乎較5年均值減少了一半。儘管政府早已推出分散東京人口的政策，但金融科技等新行業的崛起，使年輕的求職者們仍然鍾情於東京。另一方面，相當一部分退休人士不斷離開東京，回到家鄉或出生地。然而，此類人口流出還不足以抵消新流入的人數。相比而言，移居大阪的趨勢日益顯著且更具永久性，淨流入人口持續達到5年平均水平的近兩倍。
在新加坡，外籍勞動力規模從2020年以來減少了16%，不過，佔比仍達27%。此對當地房地產市場的影響有限，因為本地買盤力度為市場帶來支持。之前低利率環境驅動新加坡房地產買氣活絡，政府於是在2021年實施調控措施。近期隨着新加坡邊境重新開放，帶動更多外籍人口流入，從而推動來自非國民的買盤。新加坡的勞工政策處於收緊趨勢，招聘政策也繼續有利新加坡國民，以避免過多外國勞工湧入。