2022-06-29 07:00
【信報月刊】過度市場化釀惡果 房產共富樓市變天
【本刊記者黃愛琴】特區新班子出爐，首要任務之一為攻克房屋深層次問題。在國家「共同富裕」、「房住不炒」的主旋律下，香港房屋模式面臨大調整，政府將調控地價與房價，打擊市場投機炒賣，貫徹「居權優先」。投資者「買磚頭無得輸」的傳統智慧需重新審視。
香港又冧莊！連續12年「榮登全球樓價最難負擔城市」。我城買樓有多難？不吃不喝23.2年！
高樓價固然反映供求失衡，但這只是表徵，「關鍵是本港房屋模式存在內在缺陷。」全國港澳研究會理事王春新博士接受本刊訪問時，直指這是問題核心。
三種模式之爭
他剖析，全球房屋發展模式主要有三種，包括：
一、歐美市場+稅收模式。土地和房屋均由市場供應，政府以稅收調控樓價，令炒房無利可圖。
「美國政府不會讓房屋隨便炒賣，收兩種稅。一種叫房產稅，一般每年收取樓價的1至3%，作為州政府日常開支。第二種是增值稅，樓價漲了以後賣掉要從利潤中抽稅，多於一套房就要收，稅率與個人所得稅一樣，最高可達39.6%。」
另一典型例子是德國，樓價和租金均受嚴格控制。物業買賣價格超過基準價格（由各區獨立地產評估師定期評估釐定）兩成即屬違法。租約形同「永續」，到期是否續租，由租客說了算，權利比「包租公」還大。2021年德國首都柏林和大城市慕尼黑，私樓呎價還不到香港的四分之一。
二、新加坡政府主導模式。組屋「偷師」香港，惟當年國父李光耀來港看過徙置區後，想到的不是建公屋，而是「居者有其屋」。目的是藉「恒產」籠絡民心，鞏固政權。
與歐美不同，新加坡土地與房屋供應皆由政府主導。一來因為國土有限，不能任由市場開發；二來住房關乎民生，惟有政府介入，才可保障老百姓的居住權利。
時至今日該國置業率已達九成（香港僅51%），關鍵是兩招：一、控制土地資源和價格。1955年《新加坡土地收購法》頒布，類似香港的《收回土地條例》，可基於公眾利益需要把土地收回，遂成為組屋廉價土地來源。二、不惜「賤賣房產」，將組屋價格與國民人均收入掛鈎。年輕人一般工作數年就能買得起一套房。
三、香港投機/投資模式。由政府主導土地供應，並實行高地價政策，房屋供應向市場拱手相讓，卻不像歐美國家對房產投資徵收重稅，等同放任投機炒賣。
「香港房地產問題就是過度市場化的問題。」王春新稱。
原文請閱7月份《信報財經月刊》