按息短期內料邁向2%水平

上期回顧對上一次美息上升周期的港息變化作參考，並按照市場預期美國於5月及6月各加息半厘估算港息走向。基於美國通脤率飆升至8.6%，再創40年新高，聯儲局以打擊高通脹為首要任務，在剛過去6月議息會議公布大手加息0.75厘，故此筆者在此根據最新美息加幅更新本港市場按息走勢。

美國自3月開展加息期後，港元拆息亦受影響而逐步上調，因加息初期銀行體系結餘高度充裕，拆息升速及升幅溫和，近日港美息差一度拉闊至近1厘，再次引發套息交易及金管局被動入市，本港銀行體系結餘跌穿3000億元水平，與樓按相關1個月拆息於本月16日(本港時間美國公布議息結果當天)升至0.58%，市場按息便由今年徘徊1.5%升至現時約1.88%，加幅0.38厘，以30年期計，每100萬元按揭額的每月供款增加約185元，加幅約5%。

美國公布加息0.75厘後，聯邦基金利率升至1.5%至1.75%。在對上一次加息周期，美國於2018年3月亦將聯邦基金利率加至1.5%至1.75%，當時美元1個月拆息升至1.8%至1.9%，期時1個月港元拆息升至0.8%至1%，但當時銀行體系結餘低於現時水平，當時由3月1700億元跌至4月1200億元水平。現時本港銀行體系結餘仍逾2500億元，緩衝力較高，但稍後結合半年結因素，1個月港元拆息或升至0.8%，而本港按息短期內或邁向2%水平。

市場預期美國很大機會於7月及年內繼續加息，港美息差將進一步拉闊，加上美國於本月同步開展縮表，下半年或較多引發金管局干預及銀行體系結餘收縮，預料下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2%，以市場主流H按息率H+1.3%計，即下半年H按息將觸及封頂息率即2.5%。

美國聯儲局預期7月或再加息0.5厘至0.75厘，屆時聯邦基金利率已達2%以上水平，在對上一次加息周期，當2018年9月聯邦基金利率加至2%至2.25%，港P開始上調0.125厘，但當時香港銀行結餘已跌穿1000億元水平，而港元1個月拆息已達2%。而現時本港銀行結餘仍逾2500億元，港元拆息仍處偏低水平，故此下半年加P時間視乎本港銀行結餘收縮步伐及港元拆息上升速度，預期1個月港元拆息升至1.2%觸及H按封頂息率後，待1個月拆息再升至1.5%以上水平，銀行才有較大壓力上調最優惠利率(P)；若按照美國對於今年加息的預測，相信銀行於今年內有機會上調港P。

本港H按為主流按息，現約為1.88%，而H按普遍設有以P按為基準的封頂息率(現為2.5%)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。若按息升至封頂息率即2.5%，對比年初按息1.5%之加幅為1厘，以30年期計，每100萬元按揭額之每月供款增加約500元。不過，現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下的防守力高，根據統計數字，現今按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%，以30年期計，若按息升至2.5%，「供款佔入息比率」將升至41%，若按息升至3%，「供款佔入息比率」升至43.5%，仍屬健康低水平；加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理