樓宇按揭市場存一大漏洞

今年2月23日，財政司司長發表了「波叔plan」，即修訂香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限，可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由800萬元提升至1000萬元，最高八成按揭貸款的樓價上限由1000萬元提升至1200萬元，另外1200萬元至1920萬元的合資格物業，按揭成數最高為五成至八成，上限為960萬元，目的是讓置業人士有更多的選擇，並以較低的首期上車。迄今，措施已推出差不多3個月，成效顯著。

金管局早前提交的立法會財經事務委員會文件，顯示今年截至4月20日，按證公司共批出約12500宗按揭保險計劃申請，當中1160宗屬2月「波叔plan」後新適用範圍下的個案，而獲批的申請中，超過九成為首次置業人士。

口頭估值團隊提供即時估值

香港的住宅市場由剛需帶動，「波叔plan」以上調按揭貸款樓價上限的手段，以協助置業人士上車，惟銀行如何釐定按揭可以承造的金額？物業估值是承造按揭的重要指標，在批核按揭貸款額前，每間銀行都會為申請物業進行估值考量，並以此決定可批出的貸款額，這是銀行風險管理的標準程序。大部分銀行都會把估值工作外判予其於名單上的測量師行，而這些測量師行一般管有「口頭估值團隊」（Verbal Team），負責就物業作口頭估值。銀行職員在收到客戶就按揭的查詢後，就會致電外判測量師行的口頭估值團隊，以即時取得物業估值，方便實時與客戶就按揭貸款事宜作進一步溝通。當客戶同意按揭貸款細節時，銀行便會指示測量師行出具正式的測量報告。

在這過程中，按揭申請人並不能選擇自己心儀的測量師，只能依靠銀行指定的測量師，惟各測師量行的專長及團隊質素各有不同，尤其特殊類型的住宅如豪宅、洋房、村屋、唐樓，其估值的考量以至需進行的盡職調查深度甚是不同。但現實是，銀行名單上所指定的測量師行並不多，而且多年不變，銀行職員一般只會按程序選擇慣常溝通的測量師，由於銀行職員對物業估值一般缺乏認知，所以幾乎是百分百依賴測量師的估值結果。

很易出現估值不足情況

由於測量師通常會以區內較接近估價日期的類似單位成交價作比較，對於成交較稀疏的屋苑或特殊種類的物業（特別是豪宅），很容易出現估值不足的現象。由於測量師行會按參考當時「成交價」而定出物業價值，而所謂「成交價」多以「土地註冊處」的資料作參考，而非按實時數字估算，但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月之前，在市道波動的時期，單靠這些數據並不能實時反映物業的真正價值，作為按揭申請人的準小業主們，在估值不足的情況下，無奈要自行抬錢上會。

自製關聯成交推高價格

相反，市場上也有些炒家，熟諳測量師行的運作，自製關聯成交，把「成交價」推高，從而抬高物業估值，以便獲得更多銀行貸款。更甚的是，對於鮮有成交的物業如整幢商廈的估值，其「真實價值」可供發揮的空間便更大，如自製關聯租約推高租金，從而把估值推高等技倆，也是屢見不鮮。無奈在樓宇按揭市場，監管機構只針對按揭成數作監管，而鮮有質疑測量師的物業估值報告，這無疑是整個按揭市場的一大漏洞。而銀行如何確保其外判的測量師行估值水平，也是風險管理重要的一環，只有充分發揮監管機構的功能，香港的房地產金融方能健康發展。